Аренда квартиры с последующим выкупом

Покупка новой квартиры или дома является дорогостоящим делом. Вместе с тем улучшение жилищных условий давно уже стало во многих случаях чем-то жизненно необходимым. Часто такая проблема может быть решена с использованием ипотечного кредита для покупки жилья. Это наиболее известный вариант. Наряду с ним, существует и такая возможность покупки жилой недвижимости, как аренда с выкупом квартиры. Постараемся разобраться в том, каковы её особенности и насколько выгодно её использовать.

Что из себя представляет такая аренда

Хотя в торговле недвижимостью этот способ достаточно редкий, в бизнесе аренда с последующим выкупом применяется очень широко. При этом арендатор берёт жильё в аренду. Потом, в течение какого-то времени он платит обусловленные договором платежи, в которые включается не только арендная плата, но и частичное погашение стоимости квартиры. В какой-то момент, согласно имеющейся договорённости, возникает право у арендатора выкупить квартиру, но стоимость её будет определяться с учётом уже выплаченной части. Обычно срок, после которого появляется право на выкуп, растягивается на много лет.

Важно учитывать, что законодательство требует проведения регистрации такого рода договоров. Установлено, что любые соглашения, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества действительны только тогда, когда прошли государственную регистрацию.

Договор аренды с последующим выкупом квартиры подлежит обязательной регистрации

Договор при аренде жилья с выкупом

Для того чтобы оформить такую сделку, необходимо подписать договор с собственником квартиры. В этом документе должно быть зафиксировано право выкупа недвижимости арендатором.

При заключении такого соглашения необходимо избегать любых неясностей в формулировках, относящихся к возможности выкупить жильё. Неточности впоследствии могут истолкованы другой стороной таким образом, что в выкупе будет отказано.

Форма договора должна быть такой же, как и в сделках, относящихся к купле-продаже недвижимости.

Существенным является указание в договоре выкупной цены. Без этого условия он может быть признан недействительным.

После того как все выплаты будут сделаны, необходимо будет заключить договор купли-продажи, который станет правоустанавливающим документом для перехода права собственности на квартиру.

Важно учесть, что все существенные условия рассматриваемой сделки, должны быть обязательно отражены в соглашении и определяются исключительно арендодателем и арендатором:

• срок длительности аренды;
• размер ежемесячных платежей;
• выкупная цена.

Если всё же цена в договоре не будет указана, суд при рассмотрении дела может решить, что у арендатора отсутствует право выкупа. Хотя арендатор мог ранее получать платежи за него. Суд может счесть полученные арендодателем средства неосновательным обогащением. Покупатель станет собственником только после того, как соответствующие изменения будут внесены в Единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

При составлении договора есть возможность договориться о том, что при выкупе арендные платежи могут быть засчитаны, как часть платы за жильё. С другой стороны, в пользу продавца, можно ввести такое условие, что при нарушении порядка оплаты данные платежи станут рассматриваться в качестве выплат за аренду.

Договор аренды с правом выкупа аналогичен соглашению купли-продажи

Для чего применяется этот способ

Если у собственника уже имеется квартира для сдачи в аренду, она изначально предназначена для получения дохода. При этом предоставление аренды с правом выкупа является одним из выгодных вариантов. Это иногда делают владельцы для того, чтобы на вырученные средства приобрести новое жильё или купить загородный дом. Надо заметить, что найти клиента, который предпочтёт приобрести квартиру именно таким образом не так уж просто.

При использовании такого варианта, будущий покупатель имеет возможность пожить в такой квартире, оценить её плюсы и минусы, район, где она расположена. А решение о покупке принять уже на основании полученного им опыта.

Одной из причин слабой распространённости таких сделок является то, что о таком способе мало кто осведомлён. С другой стороны, такая сделка выглядит необычной и это отталкивает некоторых потенциальных покупателей. Хотя аренда квартиры с последующим выкупом в Москве применяется несколько чаще, чем на остальной территории страны. Также существует государственная программа для приобретения жилья гражданами таким образом не только в Москве, но и в Московской области.

Этот способ продажи недвижимости можно считать более выгодным покупателю, чем продавцу. Первый может вносить деньги за квартиру постепенно, при этом уже проживая в ней. Второй получает всю сумму денег, только спустя довольно длительный промежуток времени.

Есть способы, с помощью которых можно увеличить привлекательность сделки для арендодателя:

1. один из них состоит в том, чтобы в договоре предусмотреть возможность переоценки продавцом стоимости в соответствии с рыночными реалиями на момент окончательного расчёта по сделке.
2. возможно в договоре предусмотреть переоценку продажной цены недвижимости в зависимости от существующей инфляции. На протяжении долгих лет, пока длится выкуп, она способна существенно повлиять на рост цен на недвижимость. Предусматривается возможность продавцу менять размеры и сроки получения выплат. Это может повысить привлекательность сделки для продавца.

Однако, было бы неплохо предусмотреть определённые блага и для покупателя. Например:

• можно оговорить возможность и процедуру досрочного выкупа жилья.
• было бы удобно для него рассмотреть вопрос о прописке членов семьи в арендуемой квартире. Этот договор должен содержать предельно точные формулировки при нарушении этого принципа, спустя годы, могут возникнуть сложности.

Интересно заметить, что на рынке недвижимости есть возможность оформить подобную сделку на первичном рынке, то есть, такая же аренда дома с последующим выкупом предоставляется непосредственно застройщиком.

Аренда с последующем выкупом выгодна как для арендатора, так и для арендодателя

Как защитить права арендатора

Возможна ситуация, когда договор был заключён, выплаты были проведены, но арендодатель внезапно умирает. Что будет с данной сделкой теперь? Закон такую ситуацию предусматривает. В указанном случае действие заключённого ранее договора аренды продолжается.

В рассматриваемой ситуации возможна ещё одна проблема. Оформление права наследника на недвижимость может занять довольно длительное время. В течение указанного периода нет возможности выплачивать текущие арендные выплаты. С другой стороны, если их пропустить, впоследствии это может породить проблемы. В данной ситуации представляется возможным использовать следующий способ: депонировать платежи у нотариуса с тем, чтобы они впоследствии были переданы новому арендодателю.

Составление договора

При оформлении сделки основным документом будет договор. В нём должны быть рассмотрены как вопросы аренды с правом выкупа недвижимости, так и последующее приобретение жилья. Для того чтобы соглашение имело юридическую силу, необходимо, чтобы в нём были рассмотрены все существенные вопросы проведения данной сделки.

Образец договора аренды квартиры с правом выкупа должен содержать следующую информацию.

1. Необходимо указать полную информацию о сторонах, которые проводят сделку. Эти данные должны быть предоставлены в развёрнутом виде.
2. Должно быть чётко указано, какая аренда жилья рассматривается.
3. Детально описывается сдаваемая квартира или дом в аренду.
4. Надо детально описать размеры и сроки платежей, порядок уплаты.
5. Фиксируется право арендатора на выкуп жилого помещения. Возможно, что сделка будет предусматривать обязанность выкупа.
6. Подробно, предельно точно фиксируются условия и порядок выкупа.
7. Определяется порядок и сроки перехода права собственности выкупленной квартиры.
8. Указывается ответственность сторон за нарушение договора.

Данная сделка имеет сложный характер. Рекомендуется, чтобы её сопровождал опытный юрист. Конечно, в этом случае стоимость несколько увеличится, но, с другой стороны, таким образом, можно избежать возможных проблем при совершении сделки.

Также будет полезным ознакомиться с отзывами тех людей, которые уже прошли через такую сделку. Это поможет в большей степени контролировать ситуацию.

При подготовке сделки, нужно учесть ценовые ожидания. Дело в том, что данная аренда фактически является отложенной продажей. При этом покупатель и продавец сейчас фиксируют цену сделки, которая будет оплачена через много лет. Такие договоры могут заключаться и на десять и на пятнадцать лет. За это время цена может измениться в существенных пределах.

Важно заметить, что регулярные выплаты могут иметь различный смысл, в зависимости от подписанного договора. Это могут быть платежи в счёт стоимости квартиры.

Стандартный вариант — это когда в выплате есть две части: арендная плата и компенсация стоимости недвижимости, которая будет учтена при окончательном расчёте.

Скачать образец договора можно тут.

При заключении договора с последующим выкупом, важно учитывать возможное колебание цены на рынке недвижимости

Сравнение аренды и ипотеки

Фактически в обоих случаях речь идёт о приобретении квартиры или дома в аренду при помощи расчёта, который растянут на много лет.

Ипотека представляет собой кредит. Причём он обеспечивается залогом, которым является приобретаемая квартира. Обычно предусматривается выплата первоначального взноса, затем оставшаяся сумма выплачивается в течение многих лет вместе с процентами за пользование кредитными средствами. Такой способ приобретения жилья широко применяется.

Аренда, несмотря на некоторую похожесть, имеет ряд отличий:

1. Прежде всего нужно заметить, что при такой форме приобретения жилья отсутствует первоначальный взнос, который при ипотеке может достигать значительной величины. Это позволяет использовать аренду с выкупом для приобретения квартиры без разовой выплаты особенно большой суммы.
2. Право на предоставление ипотеки имеют те организации, которым государство предоставило соответствующую лицензию. При аренде допускается заключение сделки практически с любым собственником квартиры.
3. При аренде с дальнейшим выкупом не идёт речь об уплате процентов, хотя там может быть предусмотрена оплата аренды (это может быть не всегда).
4. Выдача кредитов подробно регламентируется законодательством. Аренда с правом выкупа происходит в соответствии с подписанным соглашением, где практически все существенные условия являются предметом договорённости сторон.

Такая сделка выглядит достаточно выгодной для сторон. Её слабая распространённость определяется недостаточной известностью данного способа и относительной юридической сложностью по сравнению с другими аналогичными вариантами.