Иск о расторжении договора аренды земельного участка с администрацией

Расторжение договора аренды земельного участка с администрацией, правомерность действия сторон, документальное сопровождение ― актуальные вопросы граждан, ответы на которые законодатель подробно прописал в Земельном кодексе РФ (далее ― ЗК). А правовое регулирование отношений области земельного права представил нормами Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК). Если для принятия решения недостаточно этих нормативных актов, обращаются к природоресурсному и природоохранному законодательству. Законодательство не предусматривает каких-либо отдельных требований к лицу, выступающему в сделке как арендатор. Это может быть юридическое или физическое лицо. Требования, предъявляемые к представителю, наделенному таким правом, фактически одинаковы.

Основания

Причины для расторжения сделки указываются в тексте договора (п.2 ст.450, ч.2ст.619, ч.2ст.620 ГК), при этом учитываются дополнительные условия, имеющие прямое отношение к прекращению аренды (п.2ст.45, п.2,п.2.1ст.46 ЗК). Кроме того, полный перечень обстоятельств, являющихся основаниями для прекращения действия договоренности, прописаны ст.619,620 ГК.

Срок договора аренды
Срок взаимодействия сторон, подписавших договор аренды четко прописан

При фиксированном сроке правоотношения прекращается по его истечению. Иначе ― на срок, не превышающий 49 лет (п.3ст.9 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Если для исполнения обязательств законодатель устанавливает предельные показатели времени действия, а даты не предусмотрены вообще или срок превышает допустимый, считается максимально возможный период (п.3ст.610 ГК).

П.2ст.450 ГК определяет возможность расторжения сделки через решение суда в случае существенного нарушения обязательств контрагентом: возникновению ущерба, в результате которого потерпевшая сторона лишается получения того, на что рассчитывала при заключении договоренности. Если такие нарушения (последствия) устранены арендатором земельного участка в допустимый срок (п.23 Постановления Пленума ВАС РФ №11) досрочного прекращения правоотношений не предусмотрено.

Остановимся на значимых основаниях:

  • арендатор не оплачивает обязательные выплаты два раза подряд;
  • простой угодья;
  • использование надела иначе, как не предусмотрено договоренностью, либо результаты работ значительно ухудшают качество почв сельскохозяйственного назначения, приводят к их непригодности;
  • игнорирование обязанностей по рекультивации земель, обязательных действий по их улучшению и охране;
  • нарушение санитарных, противопожарных и других норм;
  • нанесение вреда экологии земель;
  • субаренда, переуступка права аренды;
  • изъятие муниципалитетом или государством для особых нужд (ст.49 ЗК).

Государство или муниципалитеты, как основные собственники сельскохозяйственных угодий России, заинтересованы в сдаче земель для использования. Однако у арендаторов нередко возникают обстоятельства, в силу которых необходимость аренды может отпасть. Тогда есть два выхода: пересдать участок (субаренда) или отказаться от прав на него и передать права третьему лицу (переуступка). При нарушении условий этих сделок, возникает право на прекращение действия обязательств.

Независимо от юридических оснований невозможно прервать договор аренды сельскохозяйственного назначения во время сезонной обработки почв: подготовки земель, вспахивания, посева сельскохозяйственных культур. Арендатор имеет право завершить цикл работ, получить ожидаемую продукцию ― плоды, доходы, которые являются его собственностью (ст.606 ГК). Во избежание споров о принадлежности прибыли, до момента сбора урожая необходимо составить временное соглашение на пользование наделом, указав дату.

Расторжение договора при сезонных работах
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке невозможно во время проведения сезонных работ

Уведомление о расторжении

Порядок расторжения договора аренды земельного участка сельхозназначения не определяет очередность контрагентов в процедуре прекращения правоотношений: инициирующая сторона обязана уведомить контрагента об этом в письменном виде, с обоснованием причин. Из содержания извещения должно явно следовать желание стороны отказаться от договорных обязательств в одностороннем порядке (ст.ст.450.1,610 ГК).

Уведомление носит официальный характер, скачать образец можно здесь. Поэтому для дальнейшего доказательства его наличия, срока отправления, необходимо четко следовать прописанному договором способу доставки ― по почте, факсу, электронной почте, через курьера. Если условия не оговорены, документ необходимо передать под роспись, отправить по почте заказным письмом с описью вложения, оформить извещение о его получении.

Уведомление получено, дальнейшее развитие событий

Как расторгнуть сделку без судопроизводства ― ст.450 ГК определяет следующие возможные варианты:
Расторжение правоотношений происходит по обоюдному согласию, если иное не предусмотрено законом (п.1ст.450 ГК). Стороны заключают соглашение (образец можно скачать тут), которое совершается в той же форме, что и сам договор. Может иметь различные варианты ― в виде одного документа, путем обмена документами, путем подписания документа, подлежащего нотариальному удостоверению (п.1ст.452 ГК).

В любом случае соглашение обязательно содержит:

  • персональные идентификационные данные контрагентов;
  • дату заключения, номер, предмет договора;
  • обоснованные причины для расторжения;
  • документальное подтверждение взаиморасчетов;
  • отсутствие спорных вопросов друг к другу.

Оформленное и подписанное сторонами соглашение является основанием для регистрации прекращения действия договора.

Односторонний отказ во внесудебном порядке может быть не связан с нарушением условий, предусмотренных обязательствами. Документ определяет основания отказа арендодателя от их исполнения. В силу п.3 ст.450 ГК расторжение считается правомерным, соответствующего решения суда не требуется.

Условия прекращения договора аренды
Условия прекращения аренды четко прописываются в договоре

Расторжение через обращение в суд

Принятие по требованию одной из сторон договора решения суда (п.1ст.450 ГК) ― уведомленная сторона игнорирует сообщение, либо инициатор прекращения договорных обязательств получает отрицательный, неаргументированный ответ.

Спор в этом случае может быть рассмотрен судом по существу, только если истец представил доказательства, подтверждающие принятие им всех необходимых мер по досудебному урегулированию вопроса.

Далее необходимо:

  1. Подать исковое заявление.
  2. Оплатить государственную пошлину.
  3. После принятия документов и назначения даты, явиться на судебное заседание.

Как правильно подать исковое заявление о расторжении

Подать в суд иск о расторжении может любая из сторон спора при одном условии: с момента отправки уведомления о намерении прервать обязательства по аренде должно пройти не более тридцати дней (п.2ст.452 ГК).

В документе указываются:

  • адресат ― наименование судебной инстанции, сведения о мировом судье, данные сторон спора;
  • описание предмета договоренности;
  • сведения о невыполнении обязательств;
  • сведения о документальном подтверждении отправления уведомления, ответ на него;
  • прошение о полном признании искового заявления.

Кроме документальных доказательств к заявлению прилагается копия договора аренды земельного участка, акт приема-передачи, а также квитанция об оплате государственной пошлины. Срок рассмотрения иска не превышает два месяца со дня обращения. Однако, для полного и объективного рассмотрения спора, суд может затребовать дополнительные сведения. Образец иска можно скачать тут.

Исковое заявление о прекращении договора аренды
При расторжении договора в судебном порядке, важно правильно оформить исковое заявление

Прекращение договора аренды земельного надела

Правоотношения прекращаются после установления судом утраты прав пользования землями со стороны арендатора и взимания арендной платы собственником участка, либо по взаимному соглашению.

Основополагающие документы вступают в силу после их регистрации в отделении кадастра и картографии (снятия объекта с учёта).

Прекращение выплат

Обязательным условием возвращения земельного участка собственнику, является составление официального документа перехода прав ― акта приема-передачи. Согласно этому документу, арендатор передает объект аренды в состоянии, указанном в договоре. Кроме того, стороны должны провести сверку имущества находящегося на участке по предыдущему акту, согласно которому оно передавалось в пользование. Это могут быть строения, зеленые насаждения. Неуказанные в обязательстве появившиеся предметы не подлежат возмещению, если иное не было указано в договоре. По желанию собственника они могут быть уничтожены.

Если арендатор причинил ущерб участку в виде порчи или иного убытка, собственник имеет право потребовать возмещение материального ущерба. В случае ненадлежащей передачи земельного надела может быть возбуждено новое исковое производство. После подписания сторонами акта приема-передачи все выплаты прекращаются.

Для получения помощи при других обстоятельствах возникновения споров обратитесь к юристу.

Интересное по теме:

Оставить комментарий

12 − одиннадцать =

jQuery(function($) { $(document).on("click", ".pseudo-link", function(){ window.open($(this).data("uri")); });});

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: