Как оформить землю в аренду

Решив взять в аренду земельный участок, важно соблюсти все необходимые формальности – это избавит арендатора от всевозможных проблем при его последующем использовании. Но не зная тонкостей отечественного законодательства и не имея необходимой юридической подготовки, сложно разобраться в деталях и выполнить должные действия, четко следуя букве закона. В этой статье мы расскажем, как оформить землю в аренду, рассмотрев различные из возможных вариантов.

Законодательная база

В России продолжается земельная реформа и сегодня еще есть достаточный запас земельных ресурсов, принадлежащих государству и муниципалитетам и на сегодняшний день не прошедших разграничительные процедуры. В ГК и ЖК четко прописано, что любой гражданин РФ обладает правом взять такие земли в краткосрочную или долгосрочную аренду либо зарегистрировать их в собственность. Главным требованием земельной аренды является их дальнейшее полезное использование – строительство, личное приусадебное хозяйство либо КФХ и т.д. Не у каждого имеется достаточно средств, чтобы выкупить землю, внеся необходимую сумму сразу, а потому оформление арендного договора в подобных ситуациях становится идеальным решением.

Арендное соглашение предусматривает предоставление земель на конкретный срок за установленную плату. Собственник имущества передает его арендатору в возмездное использование, при этом соглашением договором не предусматривается отчуждение земель и автоматическую смену владельца. На правах арендодателя может выступать исключительно владелец земли или его законный представитель.

Оформить арендный договор земель в качестве арендатора может организация, внесенная в ЕГРЮЛ/ЕГРИП РФ либо получившее разрешение на проведение деятельности на территории нашей страны и частные лица, имеющие российское гражданство, а также, с отдельными ограничениями, граждане других государств и лица без гражданства. Аренде подлежат любые свободные земли соответственного предназначения, исключение составляют участки, которые исключены из оборота (природоохранные зоны и пр.), состоящие на учете в кадастровых органах. Каждый человек, решивший оформить такую сделку, должен понимать, что порядок оформления земельного участка в аренду зависит от некоторых важных нюансов, о них мы поговорим далее.

Формы аренды земель

Временной период, на который будет оформлен арендный договор, непосредственно влияет на последовательность процессуальных действий и набор документов, обязательных к предоставлению для совершения сделки. Аренда земель бывает 2-х видов:

1. Сделка, оформленная на период 5 лет и менее – краткосрочный договор аренды участков — заключается для возведения, реконструкции, переустройства, реставрации зданий, постройки временных сооружений, проведению работ по благоустройству территорий, организацию автостоянок/парковочных мест и прочее.
2. Долгосрочное арендное соглашение заключается в том случае, если предполагается длительное использование сооружения, располагающегося на обозначенной территории, под фермерское либо подсобное хозяйство личного пользования, использование объектов промышленного назначения, а также, когда в последующем запланировано переоформление обозначенного имущества в собственность. Максимальный срок действия такого соглашения 49 лет.

Оформление договора аренды земельного участка допускается без указания конкретного периода времени (неустановленный срок), на какой он будет заключен. Сделка, заключаемая на период менее 12 месяцев, не предполагает непременных регистрационных действий в соответствующих инстанциях. При долгосрочной аренде сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре. Регистрация подтверждает права лиц, получивших в аренду земельный участок, на владение и использование имущества, является основанием для налогообложения.

Аренда земли: вероятные варианты

Мы уже говорили выше, что в качестве аренды может выступать земельный участок, не исключенный из оборота и состоящий на учете в кадастровых органах. Оформить участок в аренду можно исключительно у его законного владельца, при этом участники сделки могут иметь различный статус, а значит и процедура оформления земельного участка в аренду будет несколько отличаться:

1. Участниками сделки выступают граждане РФ и организации – здесь оформляется договор в письменной форме и производится его регистрация в Росреестре.
2. Арендное соглашение с лицами, уже арендующими означенную землю – договор субаренды.
3. Самый сложный вариант, когда собственником имущества выступает государство/муниципальные органы.

01.03.2015 года начали действовать изменения в ЗК РФ. Сейчас земли, владельцем которых выступает государство/муниципальные органы, можно получить в арендное пользование одним из двух оговоренных способов:

• выиграв аукционные торги;
• без организации аукциона.

Арендное соглашение на частные земли

Оформляя в аренду частное имущество, крайне важно грамотно, с правовой точки зрения, подготовить договор, являющийся главным документом соглашения:

• в нем указываются реквизиты документов, подтверждающих имущественные права арендодателя на владение/распоряжение данной землей;
• земля, предполагаемая к аренде, должна легко идентифицироваться (иметь кадастровый номер) и сопровождаться соответствующими документами с обязательным указанием площади участка и его месторасположение;
• в договоре должно содержаться четкое (недвусмысленное) описание пунктов, касающихся величины арендной платы и порядка ее внесения.

Договор субаренды земли

Если оформление договора происходит не напрямую с собственником земли, а с лицами, уже арендующими ее, то данная сделка оформляется уступкой прав на аренду земли. Данная сделка оформляется сроком не больше 5 лет. Лица оформляющие подобную сделку, обязаны знать, что она признается ничтожной, если оформление происходило без юридического согласия собственника земли, представленного в письменной форме. Переуступка аренды, сделанная самовольно, является нарушением Административного кодекса Российской Федерации – за данное правонарушение предусмотрена ответственность.

Получение в аренду земель, принадлежащих государству/муниципалитетам

Если арендодателем выступает орган управления государственным/муниципальным имуществом, тогда надо подать заявление и дополнить его необходимыми документами:

• для граждан — ксерокопия с паспорта, для организаций – выписка, сделанная в Госреестре;
• нотариально подтвержденные копии учредительной документации юридических лиц;
• документы, подтверждающие отсутствие прав на участок;
• решение органа исполнительной власти об образовании участка;
• паспорт участка, выданный Кадастровой палатой;
• соответствующее согласование, установленное правовыми нормами и решениями муниципалитета.

Регламент оформления

Ранее говорилось, что получить государственные/муниципальные земли в аренду можно двумя способами. Расскажем, какие документы нужны для аренды земельного участка в каждом из вариантов и детально опишем регламент действий.

Аренда земель без организации торгов

Без торгов оформить арендный договор могут юр. и физ. лица для использования в определенных целях.

Для юрлиц это:

• организация дачных хозяйств, имеющих статус некоммерческих объединений, а также под огородничество либо садоводство;
• наличие на арендуемой земле капитальных построек;
• под объект промышленного, транспортного, энергетического назначения, а также под объекты телевидения/связи, космической/оборонной деятельности, водохранилища/гидротехнические объекты;
• для предприятий агропромышленного комплекса;
• при наличии полученных ранее прав на бессрочное пользование землей.

Для граждан это:

• организация фермерского хозяйства;
• лица, имеющие льготы, установленные в соответствующих законодательных актах РФ;
• под ИЖС и ведение собственного приусадебного хозяйства в пределах населенного пункта;
• под сады, дачи, огороды;
• вместо отчуждаемого участка в интересах государства/муниципалитета;
• если лицо является владельцем объектов на конкретном участке (исключение составляю незаконные/самовольные строения).

Регламент оформления долгосрочного соглашения без торгов

Предлагаем пошаговую инструкцию, описывающую порядок действий при оформлении соглашения долгосрочной аренды государственных/муниципальных земель:

1. Найдите подходящий участок земли. В этом поможет портал Росреестра (публичная карта кадастровых земель), кроме того, можно обратиться в муниципалитет по месту расположения участка.
2. При прохождении участком формирования и постановке его на кадастровый учет, закажите земельный паспорт.
3. Обратитесь за услугами кадастрового специалиста, который сделает план-схему месторасположения имущества.
4. Подайте заявление на предварительное согласование оформления земельной аренды. Это делается при личном присутствии, отправлением заказного письма с обязательным получением уведомления либо через портал Госуслуг в электронной форме.

На проверку и вынос решения (согласие/отказ) по план-схеме отводится один календарный месяц. Если за установленный срок другие лица не регистрируют своего заявления на аренду обозначенного участка, то уполномоченные структуры выносят положительное решение, которое передается заявителю. При подаче заявления владельцем капитального строения, находящегося в границах участка, указанного в план-схеме, нужно приложить копию документа, удостоверяющего права владения данной постройкой. Не исключена ситуация, когда разными претендентами-заявителями одновременно предоставляют план-схемы месторасположения участка, с совпадающими в координатах границами (частично или полностью). В этом варианте лица, обратившиеся позже будут ожидать принятия вердикта по ранее поданному заявлению. Получив предварительный вердикт необходимо:

• подготовить порядок размежевания (оплачиваемая услуга кадастрового специалиста) для постановки имущества на учет в соответствующих органах;
• повторно обратиться в инстанции, наделенные соответственными полномочиями, подав заявление на аренду имущества;
• получить постановление о передаче участка с правами аренды;
• закрепить соглашение аренды подписью и при необходимости зарегистрировать его.

За лицами, причисленным к льготным категориям, закреплено право на получение в аренду земельных участков, минуя аукционные торги лишь один раз.

Получение земли через торги

В ситуации, если на один участок земли подали заявление несколько потенциальных арендаторов, тогда организуются торги. Так устанавливается право на принятие в аренду конкретного имущества. Этот процесс длится не один месяц.

Торги инициируются исполнительной инстанцией, наделенной соответствующими полномочиями, либо по запросу претендентов, обратившихся с заявлением на арендное соглашение. Участвовать в аукционе вправе граждане и компании/организации, в зависимости от вида деятельности, для которой предполагается земельная аренда. Закон запрещает объединение сразу несколько земельных участков в единый лот. Организатором аукционных торгов, не менее, чем за один месяц, публикуется соответствующая информация о дате их проведения.

Участникам аукциона необходимо предоставить:

• заявление;
• ксерокопию с паспорта (для гражданина) или выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП (для юрлица);
• подтверждение внесения задатка.

Победителем торгов становится тот участник, которым предложена набольшая цена за конкретный лот либо единственный претендент, участвующий в аукционе. Участок, не отвечающий требованиям ЗК РФ, то он не может стать объектом аукционных торгов.

Аренда земель с/х предназначения

С/х земли можно получить в аренду на срок не менее, чем на 3 года и не более, чем 49 лет. Исключением являются земли, используемые для выращивания кормов и под пастбища скота — тут аренда ограничивается тремя годами.

Регламент оформления арендного соглашения на земли с/х назначения аналогичен порядку оформления арендного договора по остальным видам земельного имущества. Минуя аукцион, землю вправе получить КФХ, а также компании, занятые в сфере сельхозпроизводства. Потенциальные арендаторы должны обратиться с соответственным заявлением в органы самоуправления по месту нахождения участка (он должен иметь регистрацию, подтверждающую собственность данного муниципалитета). Когда потенциальных арендаторов на данный участок несколько, то организуются аукционные торги. Законодательством не ограничивается общая площадь участков в распоряжении одного арендатора.

По окончании срока арендного периода арендатор вправе переоформить арендное соглашение на новый срок без организации аукционных торгов.

Условия, по которым соглашение расторгается, изменяется и продлевается

Период действия соглашения обязательно прописывается в тексте, но в документе с неустановленным сроком он не может превышать максимального арендного срока (49лет).

Соглашение можно расторгнуть, если:

• одним из участников соглашения нарушаются условия сделки или нормы ЗК РФ;
• по требованию одного из участников сделки, при этом вторая из сторон должна быть извещена об этом за месяц;
• у земли поменялись характеристики, и он стал непригоден для последующего пользования по прямому назначению.

Продление/пролонгация

Подобное действие по окончанию оговоренного срока аренды возможно только с обязательной организацией аукциона. Хотя арендатор, которым добросовестно исполняются условия соглашения, в отсутствии поводов к аннулированию соглашения с ним со стороны собственника имущества, обладает преимуществами в правах перед иными претендентами.

В действующее соглашение вносятся изменения при наступлении следующих условий:

• смена арендатора;
• смена юридического адреса у арендатора;
• изменения регламента внесения арендной оплаты;
• изменения границ либо состояния имущества и прочее.

В подобной ситуации арендатор должен обратиться с заявлением в уполномоченные инстанции. Основываясь на поданном обращении в период до двадцати календарных дней с даты подачи заявления составляется и подписывается доп. соглашение к основному договору.