Консультация юриста по телефону
8(800) 500-27-29 доб. 827

Как правильно расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора

Расторжение договоров аренды производится с обязательным соблюдением всех существующих законодательных актов, регулирующих данный процесс. Иногда возникают ситуации, при которых необходимо осуществить досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора. Выполнить данный шаг не всегда просто – если период действия еще не истек, необходимо наличие веских оснований либо каких-то нарушений со стороны собственника. В противном случае, разрыв деловых отношений может быть сопряжен с материальными затратами и потерями по причине разрыва соглашения по собственной инициативе.

Законодательные акты, регулирующие расторжения соглашений

Для того, чтобы прекратить действие договора, в первую очередь необходимо быть уверенным, что все осуществляемые вами шаги имеют законное основание. В частности, ГК РФ регулируются такие действия, относящиеся к арендным отношениям:

  •   Порядок расторжения договора аренды. Его досрочное прекращение регламентируется ст. 619 и 620;
  •   Сроки разрыва договорных отношений;
  •   Основания для прекращения действия соглашения об аренде;
  •   Права и ответственности сторон при разрыве отношений по личной инициативе;
  •   Возможные виды прекращения деловых отношений аренды;
  •   Варианты урегулирования спорных вопросов в судебном и досудебном порядке.
Договор аренды
Договор аренды

Виды расторжения договоров

Отвечая на вопрос, как расторгнуть договор аренды необходимо рассмотреть возможные варианты и виды разрыва таких сделок:

  •  Автоматическое по истечению времени, прописанного в соглашении. В том случае, если срок действия такого соглашения истек, то он уже перестает иметь юридическую силу. Однако, существуют отдельные формулировки, предусматривающие возможность пролонгирования действия такого соглашения. Тогда уже расторжение договора должно происходить в срок до прописанного времени действия. Зачастую формулировка таких пунктов также содержит определенное время до окончания действия, в которое одна сторона должна уведомить другую о необходимости прекращения отношений.
  •   Досрочное расторжение по достигнутому общему соглашению сторон. В таком случае контрагенты заранее оговаривают условия, которые не должны идти в разрез с текстом действующего договора и далее заключают отдельное соглашение;
  •   Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя. Может осуществляться на основании невыполнения основных условий соглашения, а также уклонения арендатора от своих обязанностей;
  •   Расторжение договора по инициативе арендатора. Причиной также может служить наличие фактов нарушения его прав по указанным пунктам арендных отношений, а также невыполнение арендодателем обязательств согласно любому из формулировок заключенного соглашения;
  •   Расторжение соглашения в одностороннем порядке при помощи обращения в суд. К такому способу прибегают, если вторая сторона отказывается от осуществления расторжения, мотивируя тем, что выполняет все предписанные условия.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Рассмотрим с вами основания расторжения договора аренды по инициативе арендатора. Такая процедура возможна в следующих случаях:

  •  Несвоевременная передача арендованного объекта в пользование арендатора. На практике часто происходит подписание договора аренды, в результате которого лицо, в чье пользование переходит определенный объект (недвижимость, транспортное средство, оборудование, земельный участок), проплачивает всю необходимую сумму, включая и предоплату за последний календарный месяц пользования, а арендодатель не передает предмет соглашения пользования в необходимые сроки. Такой вариант может осуществиться по различным причинам, но по существу арендодатель нарушает пункт действия соглашения и тем самым дает основание для прекращения действия подписанного документа. В таком случае арендатор даже может кроме возврата всех переданных средств требовать возмещения ущерба, если будут иметься доказательства;
  •   Досрочное прекращение договора аренды возможно также тогда, когда собственник объекта чинит препятствия в пользовании сданным объектом. Как пример, это смена замков в помещении, перекрытие каких-либо коммуникаций (электричества, газа, воды) без веских причин на это. Зачастую такие ситуации возникают при наличии какого-либо конфликта между сторонами соглашения. Однако, действуя не по пунктам соглашения, арендодатель рискует быть привлеченным к ответственности за такие шаги. Естественно при инициировании каких-либо судебных разбирательств будут учтены все сопутствующие факторы такой ситуации. Хотя закон бывает чаще на стороне тех, кто действует согласно всех пунктов подписанного договора и не нарушает их;
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Причины расторжения договора

Дефекты и отказ от ремонта

  •   Выявление в снимаемом объекте дефектов, которые значительно затрудняют его прямое использование. Важным условием расторжения договора по такой причине должен являться факт скрытия таких дефектов арендодателем или же отсутствие объективной возможности увидеть такие недостатки при подписании акт приема-передачи, который зачастую сопровождает соглашение аренды. Это может быть протекающая крыша строения, нарушения в коммуникациях, повреждения стен и прочее. Если арендодатель отрицает такой факт, то назначается судебная экспертиза для установления факта непричастности арендатора к таким поломкам, а также его неосведомленности об этом;
  •   В причины расторжения договора аренды также может входить отказ или уклонение владельца имущества от произведения капитального ремонта сданного в аренду объекта. Такой вариант зачастую возможен в отношении объектов недвижимости, а также транспортных средств. В том случае, если отдельным пунктом договора осуществление ремонта не вменяется в обязанность арендатора, по умолчанию такие действия должен производить владелец объекта. В случае возникновения судебного разбирательства исполнительные органы будут на стороне арендатора;
  •   Порча снимаемого имущества, которая приводит к невозможности его дальнейшего использования. Обязательным условием такого случая является наличие обстоятельств, неконтролируемых арендатором. Так, это может быть пожар, наводнение, землетрясение, повреждение третьими лицами при соблюдении всех необходимых мер по сохранности имущества со стороны лица, арендующего объект.

Основания для прекращения действия документа по инициативе владельца объекта

Чтобы обезопасить арендатора от нежелательного разрыва коммерческих отношений, рассмотрим вкратце возможное расторжение договора по инициативе арендодателя. Осуществиться оно может по таким причинам:

  •  Использование арендуемого предмета или объекта с нарушениями пунктов соглашения. Это может быть цель использования, режим работы, другие моменты;
  •   Расторжение договора аренды арендодателем возможно также в случае причинения порчи имуществу по вине арендатора либо изменении его без дополнительного согласования;
  •   Задержка выплаты согласно договора на период, более чем два месяца (если соглашением не предусмотрен другой порядок);
  •   Невыполнение текущего ремонта, если такая обязанность наложена на арендатора по пункту подписанного договора.

Порядок действий

Если у арендатора имеются законные основания прекращения договора аренды, порядок действий должен быть следующий:

1. Направление арендодателю извещения о намерении разрыва договорных отношений. Стандартное извещение содержит следующие пункты:

  •  Общая часть, в которой отражаются наименования контрагентов и их реквизиты;
  •   Реквизиты соглашения аренды, который один из сторон соглашения намерен прервать;
  •   Основания для расторжения договора аренды. Обязательна ссылка на нормативные акты или, что еще правильнее, на конкретные пункты договора, которые были нарушены владельцем объекта;
  •   Уточнения. В основном это определенный период или конкретное число, в которое арендатор желает осуществить прекращение действия соглашения;
  •   Дата и подпись стороны, оформившей уведомление.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

2. Ожидание ответа от контрагента (по закону он может осуществить такое действие в течение одного месяца);
3. В том случае, если арендодатель присылает отказ от расторжения договора или же просто игнорирует полученное извещение, арендатор может обратиться в судебные инстанции. Кроме искового заявления лицо, подающее его, должно предоставить копию действующего соглашения об аренде, а также банковскую квитанцию об уплате положенной государственной пошлины. Оформляемый в таком случае иск содержит следующие пункты:

  •   Наименование судебной инстанции, куда направляется иск;
  •   Суть и предмет договора, какой расторгается;
  •   Основания, в связи с которыми арендующий инициирует разрыв деловых отношений.

Вынесенное решение, в чью бы пользу оно не было, может быть обжаловано как истцом так и ответчиком в течение одного месяца.

4. Если арендодатель признает за собой факт нарушения соглашения и дает добро на его разрыв, составляется документ о досрочном расторжении по согласию сторон. Основные пункты, которые он должен содержать, следующие:

  •  Дата составления и место (обычно указывают населенный пункт);
  •   Уточнение определенных пунктов, на основании которых осуществляется разрыв деловых отношений;
  •   Отражение в соглашении точной даты – дня, с которого все имеющиеся договоренности по условиям действующего документа прекращаются;
  •   Указание отсутствия взаимных претензий друг к другу. В основном такой пункт касается внесения арендатором всех положенных сумм согласно ежемесячных платежей, состояния арендованного предмета или объекта (что имущество удовлетворяет владельца, и он готов принять его в таком виде), возврат залоговой суммы от собственника;
  •   Отметка о наличии акта приема-передачи от арендатора к владельцу имущества, в то случае, если таковой имеется;
  •   Реквизиты обеих сторон, подписи и печати.

Возможность возврата задатка

Зачастую одним из условий предоставления имущества в аренду является внесение задатка – конкретной денежной суммы, которая определяется исключительно по договоренности между обеими сторонами процесса и находится у арендодателя весь период до расторжения соглашения. Арендатор может рассчитывать на возвращение внесенной суммы при досрочном расторжении только в том случае, если у него имеются претензии к собственнику, подкрепленные текстом подписанного документа. Если же лицо инициирует разрыв отношений без объяснения причин, тогда сумма в полном размере переходит к владельцу объекта.

Для того, чтобы прекратить действие договора, в первую очередь необходимо быть уверенным, что все осуществляемые вами шаги имеют законное основание.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

3 × 3 =

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: