Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения

При заключении договора по передаче/получении в пользование нежилого помещения сторонами составляется соответствующий документ, в котором обозначаются основные условия соглашения. В частности, крайне желательно подробно оговорить такой пункт, как расторжение договора аренды нежилого помещения. Именно это и будет темой сегодняшнего материала. Поговорим о причинах, по которым аренда может быть прекращена, расскажем о возможных вариантах прекращения договоренностей и действиях сторон-участниц соглашения.

В каких случаях арендное соглашение расторгается

Период действия договоренностей на аренду нежилого помещения определяется непосредственными участниками договора на этапе согласования основных и дополнительных условий. Это может быть и договор на небольшой период времени (до одного года), и долгосрочная аренда помещения, а также соглашения без указания точных сроков прекращения действия договоренностей.

Арендный договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или по инициативе одной из сторон

Однако, не всегда получается соблюсти установленные договором временные рамки аренды нежилого помещения, хотя для аннулирования договоренностей у сторон должны возникнуть веские основания. Наиболее частой причиной для преждевременного аннулирования договоренностей становится нарушение условий оформленного ранее договора одной из сторон-участниц сделки. Но бывают ситуации, когда условия, прописанные в документах, нарушаются обеими сторонами.

При появлении разногласий, возникающих в процессе пользования помещением, стороны могут оформить соответственное заявление об аннулировании соглашения. При этом важно соблюсти все требования, которые установлены законодательно-правовыми нормами в отношение данной процедуры.

В законодательно-правовых актах, действующих на сегодняшний день, говорится, что арендное соглашение может быть расторгнуто досрочно при наступлении следующих ситуаций:

1. При обоюдном согласии сторон-участниц на аннулирование достигнутых ранее договоренностей.
2. При обнаружении факта нарушений положений, согласованных в ранее составленном документе. Инициатор прекращения действия договора вправе аннулировать соглашение, обосновав возникшие нарушения соответствующими статьями Гражданского кодекса. При этом одна из сторон, не получив согласия на проведение действий по расторжению сделки, может инициировать прекращение отношений через судебные инстанции, обратившись с соответствующим заявление. Но здесь важно не только предоставить суду оригинальный экземпляр главного документа сделки, но и доказать факт нарушения, который стал причиной аннулирования договоренностей.

В случае, если у участников сделки не имеется возражений против прекращения договоренностей, соглашение аннулируется по взаимному согласованию, без судебных разбирательств. Хотя и в подобной ситуации необходимо соблюсти все формальности, указанные в ГК, и пройти упрощенную процедуру, которая предполагается при прекращении арендного договора.

Если договор расторгается досрочно, то требуется соблюсти установленные формальности

Далее расскажем, как расторгнуть арендное соглашение, сделать это правильно и защититься от негативных последствий, которые могут возникнуть у одной (или обеих) сторон-участниц сделки.

Как грамотно расторгнуть арендный договор

Ранее было отмечено, что прекращение арендных отношений возможно только при наличии веских на то оснований, которые могут возникнуть по вине одной из сторон либо по независящим от них причинам.

Условия расторжения договора аренды

Для прекращения арендных отношений существуют некоторые ограничения они прописаны в законодательно-нормативных актах. Условия расторжения арендного договора заключаются в следующем:

1. Завершение периода действия арендного договора, который был установлен при оформлении сделки. Когда в документах нет пункта по автоматическому его продлению, то по истечению оговоренного ранее срока все договоренности утрачивают силу.
2. По взаимному согласию сторон. Данная ситуация характерна тем, что стороны пришли к взаимному согласию относительно прекращения отношений и добровольно подписали дополнение к главному документу, в соответствии с которым аренда аннулируется.
3. Инициатором расторжения аренды выступает арендодатель. Арендодатель вправе расторгнуть соглашение при наличии серьезных оснований (нарушения условий договора). Например, несвоевременное внесение арендатором арендных платежей, значительное ухудшение состояния помещения и т.д.
4. Инициатором аннулирования сделки является арендующая сторона. Для расторжения договора арендодателем должны возникнуть не менее веские основания. К таковым можно отнести, к примеру, обнаружение скрытых дефектов арендуемого объекта, о которых он не был уведомлен в процессе оформления договоренностей, а также иные существенные причины.

Когда аренда аннулируется по инициативе одного из участников, то в таких случаях достаточно часто возникают споры и разногласия, которые стороны не могут решить самостоятельно. По этой причине в главном документе сделки целесообразно прописать ответственность сторон при неисполнении согласованных договоренностей.

Порядок расторжения аренды

В разных вариантах прекращения аренды порядок расторжения будет несколько изменяться. Рассмотрим каждый из них более подробно.

Аренду можно досрочно прекратить по соглашению сторон

Расторжение аренды по соглашению сторон

Когда аннулирование договоренностей происходит по согласованию сторон, составляется дополнение к главному документу, в заголовке которого следует указать, что документ является соглашением о прекращении аренды нежилого объекта.

В самом документе должны быть указаны следующие сведения:

• номер ранее оформленного соглашения;
• место и число составления изначального документа;
• идентификационные данные сторон;
• дата составления соглашения о расторжении аренды;
• обязательное указание фактов о наличии/отсутствии претензий сторон в отношение друг друга;
• подписи и печати (если таковые имеются) сторон.

Образец дополнительного соглашения о расторжении договора аренды можно скачать здесь.

В том случае, когда с главным документом, сопровождающим арендную сделку, производились регистрационные действия в соответствующей структуре, то соглашение о прекращении аренды тоже нужно зарегистрировать. При подаче документов регистратору к соглашению потребуется приложить дополнительно составленный и подписанный сторонами приемно-передаточный акт помещения. В нем указываются сведения о проведенной инвентаризации на предмет обнаружения фактов разрушения и ущерба имуществу.

Если аренда прекращается досрочно по инициативе одной из сторон, то второго участника сделки необходимо заранее уведомить о своих намерениях

Расторжение аренды по инициативе одной из сторон

При возникновении нарушений сторонами условий первоначально достигнутых договоренностей каждая из них вправе направить второму участнику соглашения уведомление о прекращении аренды.

Наниматель помещения может аннулировать договоренности в следующих ситуациях:

1. Переданное в аренду имущество не отвечает заявленному изначально техническому состоянию. В процессе пользования объектом могли выявиться значительные нарушения, мешающие качественной работе. Но надо уточнить, что для аннулирования соглашения необходимо доказать наличие нарушений до момента подписания арендного договора.
2. Имущество в установленные договором сроки не было передано в использование арендатору. Заметим, что даже неумышленная забывчивость собственника не считается причиной для продолжения аренды, если наниматель имеет возражения.
3. Арендодателем не выполнены условия относительно ремонта помещения (но, если в соответствии с достигнутыми ранее договоренностями ремонт должен проводить собственник помещения). Поэтому на этапе согласования условий договора целесообразно решить, на кого будет возложена обязанность проведения ремонта в помещении, переданным в аренду.

Наниматель вправе требовать прекращения договоренностей и по иным причинам, основания для которых прописаны в изначальном договоре. Причем всегда следует представлять доказательства.

Для расторжения арендного договора в одностороннем порядке необходимы веские причины

Собственник помещения тоже может инициировать преждевременное расторжение договоренностей на аренду нежилого объекта, если обнаружит со стороны нанимателя такие нарушения:

1. Небрежное отношение к имуществу, полученному в аренду – имуществу нанесен серьезный ущерб, помещение сдается по договору субаренды без согласия владельца.
2. Помещение используется не по его предназначению. Обычно в изначальном документе четко прописывается, чем будет заниматься предприниматель на арендуемой площади – производство, розничная торговля, оказание услуг, хранение товаров и т.д. Когда арендодателем выявляются нарушения, он имеет право требовать изменить род деятельности в соответствии с договором. При неисполнении данного требования собственник помещения может идти в суд. В своем заявлении, помимо всего, собственник недвижимости может требовать возмещения ущерба, если неправомочные действия арендатора привели к порче помещения.
3. Арендатором многократно нарушался порядок внесения арендной платы. Даже если на текущий момент арендатор не имеет задолженности перед собственником помещения, арендодатель сможет аннулировать договоренности раньше срока, предъявив документальные подтверждения в ранее возникающих просрочках.

В отдельных случаях у арендодателя могут возникнуть сложности с доказательной базой из-за отсутствия доступа к своей собственности. Однако, такое положение вещей противоречит действующему законодательству. В такой ситуации он вправе обратиться за помощью в правоохранительные органы.

Если стороны согласовали факт преждевременного аннулирования достигнутых ранее договоренностей, то составляется дополнение к изначальному договору, в котором, собственно, данный факт будет зафиксирован. С момента подписания данного соглашения первоначальный арендный договор утрачивает юридическую значимость.

Если арендный договор был зарегистрирован, то регистрация необходима для соглашения о его расторжении

Расторжение аренды через суд

Когда арендное соглашение инициируется одной из сторон договора, но второй участник с этим не согласен и имеет конкретные возражения, то инициатор прекращения отношений вправе обратиться в судебную инстанцию.

С этой целью составляется соответствующий иск. В этом заявлении следует обозначить следующие сведения:

• обозначение судебного органа и данные сторонах (шапка заявления);
• название документа, предположим, «Иск о прекращении обязательств по аренде нежилого объекта»;
• далее следует подробно описать причины, ставшие основанием для прекращения взаимоотношений;
• затем описываются требования, выдвигаемые ответчику;
• в конце заявления ставится подпись и дата подачи заявления истцом.

Обратите внимание! Судебный иск может быть подан только после уведомления ответчика о намерении прекратить аренду через суд. Такое уведомление должно быть вручено лично или отправлено почтой с уведомлением о вручении. В течение 30 дней сторона-ответчик должна отреагировать на уведомление.

При наличии возражений о прекращении аренды у одного из участников договора, вторая сторона вправе обратиться в суд

Как составить уведомление

Уведомление должно быть составлено, если одна из сторон арендного соглашения имеет возражения против его прекращения. В документе указывается намерение аннулировать аренду. Помимо этого, уведомление должно содержать следующие данные:

• реквизиты получателя документа;
• название документа, к примеру, «Уведомление о намерении выполнять обязательства по аренде нежилого помещения»;
• номер первоначального договора и причины его аннулирования;
• в конце уведомления ставится число и подпись.

Уведомление следует вручить лично или отправить по почте заказным письмом с уведомлением. За 30 дней с момента получения вторая сторона сделки должна принять решение.

Заключение

Сделки по аренде нежилых объектов – достаточно распространенный способ взаимоотношений, который обеспечивает взаимную выгоду участников сделки (собственник недвижимости и лицо, получающее ее в аренду).

Владелец имущества будет иметь доход от предоставления возможности пользоваться помещением в соответствии с законодательно-правовыми актами и достигнутыми договоренностями. Арендатор же сможет осуществлять деятельность с незначительными затратами на покупку оборудования, помещения для работы и нести некоторые другие расходы, связанные с рабочим процессом.

Аренда нежилого помещения — взаимовыгодная сделка, которая может быть аннулирована при наличии веских оснований

Но следует помнить, что во всех правоотношениях имеются обязательства, которые требуется выполнять. Чтобы арендный договор не был расторгнут раньше оговоренного срока, важно соблюдать букву закона и условия соглашения, а также вовремя оповещать вторую сторону об обстоятельствах, которые становятся препятствием этому.

Аннулирование аренды нежилого объекта – мероприятие достаточно хлопотное, но обязательное. Его не следует игнорировать, дабы не столкнуться с неприятными последствиями.