Как сдавать квартиру в аренду самостоятельно

Сдача жилья – отличный источник почти пассивного дохода, особенно если сдавать на длительный срок. Деньги, вырученные за аренду, могут стать как приятным бонусом к зарплате, так и основным средством к существованию. Однако поиск арендаторов, и что очень важно, добросовестных – задача не из простых и может затянуться, особенно в провинциальном городке. Чтобы сберечь время и нервы, важно знать, как правильно сдавать квартиру в аренду. Об этом ниже.

Пошаговая инструкция сдачи квартиры в аренду

Итак, у вас имеется пустующее жильё, и вы решили на нём зарабатывать. С чего же начать?

Как сдать квартиру в аренду правильно самостоятельно: шаг №1 – анализ рынка

Перед размещением объявления очень важно хотя бы немного оценить ситуацию на рынке аренды и присмотреться к конкурентам.

Полистайте чужие объявления на досках или специализированных сайтах. Обратите внимание на стоимость, фото жилья, сам текст предложения, наличие бытовой техники и мебели, а также количество просмотров того или иного объявления.

Цена зависит не только от ремонта и состояния жилища. На неё также влияет местонахождение квартиры, её расположение, удалённость от центра, метро и других важных объектов городской инфраструктуры: больниц, школ, магазинов и т. д. Рекомендуется соотнести желаемую цену на аренду с расположением квартиры и наличием в ней удобств в виде бытовой техники и мебели, а также определить класс, к которому относится недвижимость – будь то эконом, средний или люкс.

Такое небольшое исследование поможет вам определиться с запрашиваемой суммой за день, неделю или месяц, а также представить целевую аудиторию (студенты, семейные пары, рабочие и т.д.) и ориентироваться на её запросы.

Как грамотно сдать квартиру в аренду: шаг №2 – подготовка помещения

Конечно, перед сдачей жильё нужно обязательно подготовить. Если речь идёт об обычной квартире в эконом-сегменте, не стоит делать дорогостоящий ремонт – такие вложения если окупятся, то очень нескоро.
Первым делом помещение нужно очистить от мусора и ненужных вещей – другими словами, хлама. Далее следует проверить состояние сантехники и всего, что связано с электроснабжением квартиры – это одна из необходимых мер безопасности.

Несмотря на отсутствие необходимости в дорогом ремонте, косметический всё же сделать стоит. Старые, выцветшие.ободранные обои и видавший виды линолеум вряд ли сослужат квартире хорошую службы в глазах арендаторов. Их нужно будет просто заменить.

Ну и конечно обязательно наведите в помещении идеальный порядок: всё без исключения должно сверкать чистотой!

Обставьте жильё самыми необходимыми предметами мебели и техники: обязательно помните про холодильник, стиральную машину, ТВ. Тем не менее, обилие современных удобств в квартире эконом-класса ни к чему: вряд ли это существенно повлияет на стоимость сдачи, а риск потерять дорогую технику из-за нерадивых жильцов остаётся всегда. И уж тем более не нужно захламлять жильё: в ряде случаев арендаторы заселяются с собственной мебелью и бытовыми приборами.

В том случае, если в квартире имеются личные вещи кого-то из членов семьи, заберите их с собой. Заплатите по счетам за коммунальные услуги, отключите стационарный телефон, если он есть.

Если вы собрались сдавать квартиру люкс-класса, то стоит заняться ей как следует, чтобы жильё было в соответствующем состоянии. Так велика вероятность найти подходящих арендаторов за высокие расценки.

Как самому сдать квартиру в аренду: шаг №3 – фотографирование жилья

При выборе квартиры в аренду люди ориентируются в первую очередь на фотографии, поэтому этот этап имеет очень большое значение. Качество снимков в объявлении влияет на скорость откликов и количество желающих снять вашу недвижимость. Необходимо правильно подать её и показать все преимущества. Если вы совсем не уверены в собственных силах или хотите сдать дорогую квартиру, можно обратиться к профессиональному фотографу. Но это отнюдь не обязательно: сделать красивые снимки можно и самому.

Перед съёмкой ещё раз внимательно осмотрите комнаты, постарайтесь им немного уюта. Пусть вам самим захочется выбрать именно свою квартиру из множества объявлений. Делать снимки лучше всего в дневное время и в солнечную погоду. Не стоит лениться: сделайте как можно больше фото всех комнат с разных ракурсов, не забывая про ванную и прихожую. Поэтому из большого количества снимков будет проще выбрать самые лучшие – те которые заставят потенциальные арендаторов откликнуться именно на ваше объявление.

Как сдавать квартиру в аренду самостоятельно: шаг №4 – написание объявления

Цель – составить грамотное и «продающее» объявление об аренде недвижимости. Чтобы оно получилось таким, укажите все достоинства своей квартиры. Кое-что нужно расписать в подробностях. К примеру, если в помещении был сделан ремонт, укажите это. Вид санузла, наличие балконов, кухонная площадь – тоже важные характеристики, о которых нужно непременно написать. Если хотите написать действительно качественно, отберите несколько понравившихся лично вам объявлений и возьмите из каждого понемногу то, что подходит сдаваемой квартире. Ну и конечно напишите от себя про наличие мебели и приятных соседей сверху.

Если вы не хотите иметь дело с арендаторами с животными, детьми, имеющими вредные привычки или лицами отдельных национальностей – обязательно отразите это в тексте своего объявления.

Идеальное предложение должно цеплять внимание потенциальных арендаторов, пробуждать в них интерес и подталкивать к действию. Пусть у жильцов не только появится желание снять вашу квартиру, но и страх, что такое предложение ускользнёт у них из-под носа. Тогда они позвонят вам немедленно.

Для улучшения восприятия текст объявления нужно структурировать абзацами и подзаголовками. Перед публикацией исправьте грамматические и орфографические ошибки, а также случайные опечатки.

И помните: фото!

Как официально сдать квартиру в аренду: шаг №5 – публикация объявления на специальных ресурсах

Рекомендуется размещать свои предложения на самых популярных сайтах и досках объявлений. Список таковых вы найдёте чуть ниже. Можете поспрашивать друзей и знакомых, занимающихся арендой (а такие у вас наверняка найдутся) о том, где находят жильцов они. Не стоит размещать объявления на множестве площадок: выберите 3-5 лучших и самых посещаемых площадок.

Как правило, мало кто платит за подачу и раскрутку своего объявления: ведь это не даёт никаких гарантий и работает далеко не для всех предложений. Однако в случае с недвижимостью небольшая сумма действительно поможет сдать жилье в несколько раз быстрее, выведя объявление в топ и увеличив количество просмотров.

И конечно, помните про фотографии: чем больше, тем лучше.

Как сдать жилье в аренду официально: шаг №6 – переговоры по телефону

Вы подали объявление, и начались первые звонки. Общайтесь с чувством уверенности и спокойствия. Вежливо отвечайте на все вопросы, но не ограничивайтесь этим: сами спросите потенциальных арендаторов о сроке, количестве жильцов и их составе. Уточните информацию, уже написанную в объявлении: есть ли домашние животные или маленькие дети и скажите, что не готовы сдать квартиру, если это так. Обращайте внимание на манеру общения будущих квартирантов. Если вы понимаете, что вас подобное не устраивает или вызывает негативные эмоции, не стоит и назначать встречу для осмотра жилья.

Если же выяснилось, что вы и арендатор «подходите» друг другу, договариваетесь об осмотре.

Как показывает практика, удобно назначать встречи нескольким клиентам в один день с интервалом примерно в полчаса или даже меньше. Надо сказать, что придут далеко не все, с кем вы успешно об этом договорились по телефону. Вам наверняка будет обидно потратить время на дорогу впустую. Поэтому не стоит смущаться: ведь арендаторы тоже собираются встретиться в этот день не только с вами, но с другими собственниками, чтобы выбрать для себя наиболее подходящий вариант.

Как по закону сдать квартиру в аренду: шаг №7 –осмотр жилья

Постарайтесь прийти на полчаса раньше назначенного часа. Проветрите помещение, распахните занавески, включите красивую музыку. Пусть у будущих жильцов создастся приятное чувство тепла и уюта.
Если квартиранты вам понравились, постарайтесь, чтобы им понравилась квартира. Просто отвечать на вопросы мало: проведите гостей по всему помещению, все покажите и поясните. Можно рассказать пару интересных историй, связанных с жильём. Будьте приветливы и вежливы в общении, улыбайтесь, постарайтесь понравиться адекватным арендаторам.

Если вы вызовете у людей доверие, вероятность того, что они снимут вашу квартиру, многократно возрастёт.
Не нужно ворчать и показывать недовольство, если люди отказались или сказали, что ещё подумают. Практика показывает, что последние нередко возвращаются.

Как сдавать квартиру в аренду законно: шаг №8 – заключение договора

Наконец вы нашли своего идеального арендатора. Ну или, по крайней, мере, адекватного. Теперь нужно подписать договор (о его преимуществах.том, что для этого понадобится и самой процедуре читайте ниже). Форму подготовьте заранее в двойном экземпляре, отразите в договоре все обязательные пункты и сделайте фото паспорта съёмщика.

Приблизительно таков порядок сдачи квартиры в аренду физическим лицом. Поздравляем, квартира сдана!

Договор об аренде: как составить и заключить

Даже в случае сдачи жилья родственникам, знакомым или друзьям сделку рекомендуется скреплять договором. Его часто называют договором аренды, но это не совсем верно: такой подписывают, если по крайней мере одной из сторон является юридическое лицо. В случае физических лиц заключается договор о найме жилого помещения.Оформляется он довольно просто – вы можете обратиться юристу или справиться с этим сами (образец для разных ситуаций можно скачать в сети).

После составления документ скрепляются подписями обеих стороны: собственника недвижимости и арендатора.

Внимание! В дополнение к договору нужно также составить акт приёма-передачи арендуемой квартиры.
В этом документе в подробностях расписывается состояние квартиры – ремонт, бытовые приборы, мебель, другие представляющие материальную ценность предметы. Рекомендуется не только перечислить всё это, но и написать их примерное состояние и стоимость. Это позволит взыскать средства с нерадивых арендаторов в случае порчи имущества. Акт также подписывается собственником и жильцом.

Пункты договора

Как же грамотно составить и оформить договор о найме? Самые главные и обязательные пункты в нём – это срок аренды и размер суммы, уплачиваемой за съём квартиры. Все прочее определяется соглашением между сторонами. Вы можете уделить время и подготовить очень подробный документ, чтобы предусмотреть любые ситуации, а можете ограничить одним листом. Однако желательно отразить в договоре найма следующие пункты:

1.  Место и день подписания документа.
2.  Срок, на который сдаётся недвижимость;
3.  Система оплаты: ежемесячная, еженедельная или полная предоплата. Также указывается крайняя дата внесения платежа.
4.  Личная информация о съёмщике и сдающем лице: ФИО, дата рождения, место регистрации и фактического проживания, а также серия и номер паспорта, либо другого удостоверяющего личность документа.
5.  Описание сдаваемой квартиры: адрес, площадь, состояние, наличие техники и мебели, доступа в интернет и т. д. Все эти характеристики можно указать как непосредственно в договоре, так и сопровождающем его акте о передаче квартиры.
6.  Сумма арендной платы и информация о том, кто из сторон обязуется оплачивать коммунальные услуги.
7.  Данные о виде расчёта между сторонами: наличные, банковская карта, перевод и т. д.
8.  Обязанности и права сторон.
9.  Сведения о том, кто из сторон обязуется проводить ремонт помещения.
10.  Ссылка на документальное подтверждение факта, что квартира находится в собственности сдающего.
11.  Если договор заключается на срок от одного года, то нужно перечислить лиц, которые будут жить в квартире вместе с арендатором.
12.  Ситуации, в которых договор о найме может расторгнуть одна из сторон.

Внимание! Если в договоре всё-таки не прописан срок аренды, то он по умолчанию будет считаться равным 5 годам.

Сроки и регистрация договора

Максимальный срок, на который можно арендовать жильё по договору в РФ составляет 5 лет. Если договор заключается на срок меньше одного года, то считается краткосрочным.

Внимание! Долгосрочный договор (более одного года) необходимо регистрировать в Росреестре. Для краткосрочного соглашения достаточно подписей обеих сторон.

В случае долгосрочной аренды обратиться за регистрацией (это делается обеими сторонами) нужно не позже чем через месяц. В противном случае налагается штраф – 5 тысяч рублей.

Документы, которые нужно предоставить в органы Росреестра:

•  сам договор о найме, а также прилагающийся к нему акт передачи жилья в тройном экземпляре;
•  документы, удостоверяющие личности обеих сторон (паспорта);
•  копии бумаг, подтверждающих права собственника на сдаваемую в аренду недвижимость (свидетельство, договор-основание и кадастровый паспорт квартиры) – это необязательно, но поможет ускорить процедуру регистрации;
•  квитанция о внесении государственной пошлины (её размер 2 тысячи рублей, уплачивается напополам с арендатором);
•  согласие на аренду от других собственников квартиры, если таковые имеются.

Как правило, договор регистрируют в течение 5 рабочих суток.

Преимущества договора о найме квартиры в аренду

Зачем же всё-таки его заключать, особенно при сдаче жилья близким или знакомым людям?

1.  Проще регулировать разногласия между сторонами. В грамотно составленном договоре прописывается все сколько-нибудь важные нюансы. Если дело дойдёт до суда, арендодателю также будет легче доказать свою правоту.
2.  Меньше риск стать жертвой мошенничества. Подробная опись имущества вместе с договором уберегут от недобросовестных арендаторов, которые могут вынести из квартиры технику, мебель и другие ценные предметы, либо же испортить их или вовсе сбежать, не заплатив за аренду. В договоре же всегда прописываются сведения о состоянии жильяи паспортные данные съёмщика, поэтому риск того, что он останется безнаказанным, существенно снижается.
3.  Отсутствие непредвиденных расходов. Договорились ли вы о том, какая из сторон будет оплачивать Интернет,телефон, коммунальные услуги, ремонт? Все эти обязательства непременно закрепляются в документе. Если же его нет, то сторонам придётся разбираться между собой самостоятельно. В конце месяца съёмщик может просто отказаться вносить платежи, и эта обязанность ляжет на ваши плечи.
4.  Подтверждённый доход. Договор пригодится и при получении кредита, когда заёмщику требуется подтвердить свою платёжеспособность. Он может оказать положительное влияние и на сумму кредита, несколько увеличив её.

Что касается недостатков договора о найме жилого помещения, то в первую очередь к ним относятся необходимость платить налоги и отсутствие возможности выселить квартирантов до истечения арендного срока (например, если жильё потребовалось срочно продать). Помните, если в договоре вы забыли указать срок, то по закону квартира моет находиться в распоряжении съёмщика до пяти лет.

Налоговые обязательства

Как законно сдать квартиру в аренду? Платить налоги! Согласно российскому законодательству, сдача жилья внаём является источником дохода, а значит, с него нужно уплачивать подоходный налог – НДФЛ в размере 13 процентов.

В случае долгосрочной аренды и официальной регистрации договора наиболее вероятно, что Росреестр направит данные об аренде в налоговые органы. В этом случае уклониться от взносов в казну не получится.

При краткосрочной аренде (напомним, до одного года) стороны никуда не обращаются, ограничиваясь подписанным между собой договором. В таких условиях уклониться от уплаты гораздо проще, но закон это делать не рекомендует. Ведь если правда всё-таки откроется, арендодателю придётся выплатить налог сполна, а вместе с ней ещё и штрафы – до сорока процентов от суммы. Самое большое наказание за подобные преступления – лишение свободы.

Имейте в виду! При краткосрочной аренде и отсутствии регистрации договора собственник не освобождается от уплаты налоговых взносов!

Договор найма жилого помещения – документ, который дает сотрудникам налоговых органов право взыскать с вас причитающуюся им сумму. А позаботиться о том, чтобы они узнали об этого договоре, может кто угодно. Во избежание проблем с законом впишите сумму дохода, полученного от сдачи квартиры, в свою налоговую декларацию и подайте её не позже 2 мая. Чуть позже вы получите квитанцию об оплате взноса. Или же может заплатить сами – 13 процентов от полученной от арендатора суммы средств.

Собственник вправе не платить налог лишь тогда, когда долгий период не получал от квартиросъёмщика плату за аренду. Но такой факт необходимо будет подтвердить.

Если сдаются несколько квартир

По законодательству нашей страны сдача внаём двух и более квартир расценивается как коммерческая деятельность, с которой также взимаются налоги. Чтобы не возникало проблем, рекомендуется зарегистрироваться в роли индивидуального предпринимателя. Вы сможете выбрать одну из следующих систем налогообложения:

•  УСН (или упрощенная) – ставка 6 процентов от дохода;
•  Общая – ставка 15 процентов минус расходы.

Общие рекомендации и нюансы при сдаче квартиры в аренду

Советы для собственников жилья, собирающихся сдавать его на краткий или долгий срок, таковы:

1.  Если есть возможность, всегда заключайте договор краткосрочной аренды. Проблем с ним гораздо меньше: не понадобится собирать документы и подавать их, платить госпошлину. Кроме того, вы всегда сможете заключить новый договор по истечении срока старого, а вот расторгнуть долгосрочное соглашение в одностороннем порядке – увы, нет.
2.  Застрахуйте недвижимость и вообще всё ценное имущество, хранящееся в ней, перед тем как сдавать квартиру. Да, это потребует небольших вложений, но зато поможет избежать в будущем куда более крупных расходов. В случае порчи собственности, пожара или затопления страховка придётся как нельзя кстати.
3.  Не забывайте платить налоги. Как уже было сказано, неуплата может повлечь за собой материальную и даже уголовную ответственность.
4.  Если личность арендатора вызывает у вас подозрения, посетите сайт Управления федеральной миграционной службы и убедитесь в подлинности его паспортных данных. Кроме того, съёмника можно проверить и на ресурсе судебных приставов, чтобы узнать, есть ли у него долги. Обязательно обратите внимание на фото в паспорте и сопоставьте её с лицом своего квартиранта. В ряде случаев недобросовестные люди пытаются воспользоваться чужими паспортами для аренды. Будьте осторожны. Рекомендуется сделать копию паспорта арендатора, а также всех лиц, которые будут жить в вашей квартире вместе с ним.
5.  Помните, что если квартира находится в долевой собственности, то на её сдачу необходимо разрешение всех собственников, а если в ней прописаны дети – органов опеки (в случае регистрации при долгосрочной сдаче внаём).
6.  Перед тем как передать съёмщику ключи, сделайте фото квартиры и вместе с ним зафиксируйте показания счётчиков газа, воды, электроэнергии – это избавит вас от возможных разборок с долгами за коммунальные услуги.
7.  Заранее уведомите своих соседей о том, что собираетесь сдавать жильё. Если вы находитесь с ними в дружеских отношениях, можно даже представить им квартиросъёмщика, а также не забыть оставить свой телефонный номер на случай непредвиденных ситуаций.
8.  При получении арендной платы и передаче ключей обеим сторонам следует также писать расписки.
   Пожалуй, это самое главные правила сдачи квартиры в аренду, знать которые начинающему арендодателю просто необходимо.

Желаем вам успехов и только добросовестных квартирантов!