Консультация юриста по телефону
8(800) 500-27-29 доб. 827

Налог на доход от сдачи квартиры в аренду

Все хорошо знают, что на данный момент рынок недвижимости находится в кризисе. Но все же большинство хозяев квартир по-прежнему сдают арендаторам свои жилые помещения – для них это еще один источник прибыли. Так как именно рассчитывается налог за сдачу квартиры в аренду? Какую ответственность несут нарушители? Обсудим это более детально.

Каким образом оформляется сдача жилого помещения в аренду

Если Вы владеете жильем и хотите сдать его в аренду, Вы обязаны придерживаться следующей очередности.

Заключение соглашения

Исходя из положений законодательных требований, договоренность между обеими сторонами необходимо оформлять посредством письменной формы – как договор. Строго определенной формы нет, но он должен состоять из:

  1.  Предмета соглашения – то есть, квартиры (комнаты). Соглашение должно содержать указание полного адреса.
  2.  Порядка расчетов. Эта графа включает в себя размер оплаты и сроки внесения платежей. Чаще всего арендатор платит ежемесячно (но возможна и поквартальная оплата). Сумма должна быть зафиксирована. Еще арендную плату можно вычислить благодаря расчетам.
  3.  Реквизитов сторон (персональных данных, регистрационного адреса, ИНН).
  4.  Даты и места, где заключается соглашение.

Возможно включение в договор иных сведений – если они для Вас важны.

Налог за сдачу квартиры

Сколько может действовать такой договор

Обязательно пропишите в договоре временной период его действия. Как правило, их заключают на срок от 30 дней до 5-ти лет. Если срок не прописать, будет учитываться максимальный срок – 5 лет. Поэтому этот момент нужно прописывать четко.

Укажите условия досрочного расторжения договора.

После того, как договор составлен, обе стороны должны поставить свои подписи. После этого документ получает юридическую силу. Заверять в нотариальном порядке ничего не нужно.

Если соглашение будет долгосрочным, его придется зарегистрировать в Росреестре. Если этого не сделать, Вами смогут заинтересоваться контролирующие инстанции. Если хотите избежать уплаты налогов – заключите соглашение на 10 месяцев.

Акт, отражающий прием и передачу жилья

При передаче жилья по арендному договору в обязательном порядке оформляют соответствующий акт. На нем должна стоять дата, когда въехал арендатор. Лучше указать все, что находится в жилом помещении – для защиты своих интересов.

Подтверждение оплаты

После подписания соглашения и передачи жилья в пользование арендатору, у Вас есть право требования с него платежей (исходя из обозначенных условий). Каждую передачу денежных средств лучше всего фиксировать в письменной форме – таким образом, Вы сможете избежать различных споров. Оплата по соглашению может быть такой:

  1.  Арендатор отдает Вам сумму на руки. Любую такую передачу нужно оформлять при помощи расписки. В ней указывают сумму и дату, далее ее должны подписать обе стороны. Таким образом, подтверждается следующий факт: жилец оплатил, Вы – получили деньги.
  2.  Есть вариант с поступлением денег на Ваш расчетный счет в форме безнала. У этого варианта есть определенные плюсы: не нужно выделять личное время и встречаться с арендатором, за заверение платежных квитанций и поручений отвечает банковское учреждение – другими словами, этот вариант намного надежнее расписки.

Необходимо сказать о том, что очевидные плюсы безналичных расчетов не имеют значения: хозяева предпочитают подъезжать к жильцам лично (на свое жилье). Заодно они проверяют – все ли нормально с их имуществом.

Кроме платежей за аренду, квартиранты обязаны оплачивать все виды коммунальных услуг – это обязательно необходимо отражать в расписке. Таким образом, Вы избежите ошибок в расчетах.

Налоговая декларация
Налоговая декларация

Налог на сдачу квартиры в аренду: все о документации, расчетах и временных промежутках оплаты

Если Вами принято решение о сдаче собственной квартиры в аренду, Вам придется уплатить налоги. Есть самые разные варианты налогообложения аренды квартиры – поговорим теперь подробно о самых основных.

Какими бывают налоги со сдачи квартиры в аренду

Оплата НДФЛ

Этот метод – самый удобный, поскольку в этой ситуации арендодателю не придется ничего регистрировать. Не нужна дополнительная документация. Просто составляется декларация с использованием специальной формы. Далее следует ее подача в фискальную инстанцию. Специальный бланк можно взять следующими способами:

  •  Посредством самостоятельного обращения за бланком в налоговую инстанцию по месту проживания. Для его заполнения используйте специальный образец – его Вам предоставят на месте.
  •  Есть вариант со скачиванием формы с помощью официального сайта ИФНС и ее самостоятельным заполнением.
  •  Последний способ – прохождение регистрации на сайте ФНС, заполнение через «личный кабинет» формы и ее отправление посредством электронной почты.

Составить декларацию не так уж и трудно. Отражаете в документе свои личные данные, указываете полученный доход от сдачи квартиры в аренду. Прописываете весь сбор – 13%.

В данной процедуре самое главное – своевременная подача декларации и оплата налога:

  1.  Заполненный документ по специальной форме за 2017-й год должен быть подан в налоговую инстанцию до 30-го апреля 2018-го года.
  2.  Налог необходимо оплатить до 15-го июля 2018-го года.
Налог за сдачу квартиры
Налог за сдачу квартиры

ИП на УСН

Другой вариант законной сдачи жилья по арендному соглашению– это оформление ИП с использованием УСН. Данный метод обладает как преимуществами, так и недостатками. Вроде бы и платить придется не 13%, а всего лишь 6%. Но в таком случае понадобится каждый год платить в Пенсионный Фонд РФ фиксированную сумму – 23 000 рублей. Еще станет обязательным прохождение регистрационного процесса, а это:

  •  сбор документации (удостоверения личности, заявления);
  •  оплата госпошлины 800 рублей;
  •  пересылка документации в налоговую инстанцию по месту прохождения регистрационного процесса (любым способом – какой Вам больше нравится);
  •  ежеквартальная оплата авансовых платежей – 6% с арендной суммы.

При правильном заполнении документации через 3 дня Вам выдадут регистрационный документ и сделают соответствующую запись в Росреестре.

После делаем все, как было сказано ранее – заполняем бланк по УСН, осуществляем расчет сбора (только теперь по иной ставке). Перечисление денег в бюджет – по кварталам.

Доход от аренды квартиры предполагает выплаты как стандартного налога, так и выплаты взноса в организации внебюджетного типа (если Вы являетесь ИП). Если жилье сдается лично Вами – без оформления рабочего персонала, оплатить придется 23 153 рублей. Любой взнос должен быть перечислен до конца года – до 31-го декабря. После равной ежеквартальной оплаты взносов, возможно уменьшение налоговой суммы. Ставка составит 6%. Налоговые вычеты при сдаче квартиры в аренду осуществляются таким образом:

  1.  Ежеквартальная оплата взносов.
  2.  Подача итоговой декларации с отражением всех платежей, перечисленных в фонды внебюджетного типа.
  3.  Расчет налога с использованием 6% ставки.
  4.  Из суммы налогов вычитают переданные страховые взносы.
  5.  Разницу необходимо уплатить по тому же сценарию, что и авансовый платеж.

Учитывая огромное количество затрат и регистрационный процесс, этот вариант сложно назвать выгодным для хозяина жилого помещения.

Налог за сдачу квартиры

Арендодатель на патенте

Налог за сдачу жилья в аренду можно платить следующим образом – оформив патент. Нюанс в приобретении патента – в «авансовой» оплате сбора. Иными словами, оплачивается потенциальная ежегодная прибыль. Данная возможность прямо прописана в законодательстве Российской Федерации. Размер определяет местная администрация. Вы можете приобрести патент на любую деятельность. Он действует полгода либо год.

Приобретение патента возможно лишь после того, как будет оформлено ИП. Далее идете в местную ИФНС. На выдачу патента уйдет не более пяти рабочих дней. Действовать он начнет со дня выдачи.

Воспользоваться ПСН могут владельцы квартир, сдающие в аренду не одно, а определенное количество жилых помещений. Другими словами, те, кто много зарабатывает. Нюанс заключается в следующем: база обложения налогами (вероятная выгода) нередко обладает более высоким показателем. И хотя законодательством Российской Федерации размер базы был ограничен до 1 000 000, у местных властей есть возможность увеличивать ее в 10 раз для тех, кто является ИП.

Сдача квартиры в аренду без уплаты налогов

Существуют самые разные варианты, как не платить налог с аренды квартиры.

Допустим, возможна передача квартиры по арендному соглашению на промежуток времени менее одного года – это самый простой вариант. При этом потребуется грамотное составление договора.

Первая особенность, которую требуется учитывать, составляя это соглашение – оно должно быть зарегистрировано в Росреестре. Это понадобится в той ситуации, если договор будет долгосрочным. После подачи заявления на регистрационный процесс стоит ожидать передачи Ваших персональных данных налоговой инспекции. Таким образом, на Вас будет наложена обязанность по ежегодной выплате 13% от всей суммы прибыли.

Решается такая ситуация довольно простым способом – арендный договор заключается на 8 месяцев. И все, налог за сдачу жилья в аренду, платить уже не требуется.

Прописываете в соглашении следующее:

  1.  Дату – когда был составлен договор.
  2.  Персональные данные обеих сторон.
  3.  Арендный срок – не более 11 месяцев.
  4.  Сумму и порядок передачи денежных средств.
  5.  Какими обязанностями и правами обладает каждая сторона.
  6.  Какие штрафы будут наложены, если нарушить пункты.
  7.  Как может поменяться сумма оплаты.

Как видно, чтобы не платить налог на сдачу жилья в аренду, варианты есть.

Налог за сдачу квартиры

Каким еще образом можно избежать уплаты

Несколькими способами:

1. Вышеуказанным ранее – заключением соглашения на 363 дня. Этот временной промежуток максимален для аренды.

Многие владельцы жилых помещений страхуют себя – подписывают с клиентом соглашение, срок которого составляет 10 месяцев.Какой налог от сдачи квартиры в аренду нужно платить ввышеобозначенной ситуации? Никакой.

Важный момент – временной период действия соглашения должен составлять менее одного года.

2. Заключение договора об использовании на бесплатной основе. Это еще один способ, позволяющий уйти от столкновений с проверяющими инстанциями.

Здесь отражают такие же требования, как и в обычном договоре между хозяином жилья и арендатором. С одним исключением – не отражают конкретную сумму, поскольку такой документ дает возможность жить в квартире, ничего не оплачивая. В такой ситуации ни правоохранительные органы, ни налоговая инспекция не поймают хозяина жилья на получении денежных средств с арендатора. То есть, не обвинят человека в сокрытии собственных доходов.

Но данный способ, позволяющий не платить налог на аренду квартиры, — это серьезные риски. Если оплата обсуждается устно, есть вероятность нарваться на арендатора — мошенника.

3. Можно уничтожить всю документацию.

Декларацию в налоговый орган подают с января по апрель. Когда этот период времени заканчивается, просто уничтожаете документацию и заключаете новое соглашение.

4. Можно не заключать договор с арендатором.

Отсутствует подписанное соглашение – значит, отсутствуют денежные средства. Другими словами, долгов перед государством у хозяина жилого помещения просто нет. Но это весьма рискованный вариант – причем не только для хозяина жилья, но и для нанимателя. В подобной ситуации никто не сможет гарантировать оплату и выполнение таких договоренностей.

Теперь Вы отличное знаете не просто,как платить налог за аренду квартиры, но и в каких ситуациях его уплаты можно избежать.

Наступление какой ответственности возможно при неуплате налога

Ранее нами была описана процедура официального оформления арендного соглашения и проведен сравнительный анализ, какой налог с аренды квартиры физического лица станет более выгодным конкретно в Вашей ситуации.

Но все прекрасно понимают, что лишь немногие владельцы жилых помещений взаимодействуют с властями на законной основе. Огромное количество владельцев старается скрыть свою прибыль и сам факт аренды. Такие хозяева никоим образом не прописывают в бланке извлеченную выгоду. Чем в такой ситуации рискуют нарушители законодательства Российской Федерации?

Налоговая декларация
Налоговая декларация

Как выявляют нарушителей

Сдача в аренду жилого помещения физическим лицом и неуплата налогов может быть раскрыта органами государственной власти с помощью соседей. Если арендаторы шумят, мешают остальным жителям дома, устраивают различные беспорядки в подъезде – можете не сомневаться в следующем:

  •  Какой-нибудь сознательный сосед в обязательном порядке доложит о ситуации в полицию.
  •  Еще такие сведения могут передать властям общественные учреждения, отвечающие за обеспечение порядка (само собой, если они есть).

Сразу после получения участковым сведений о потенциальной незаконной деятельности следует ожидать его прихода. Он опросит всех соседей, узнает, кто, где проживает. То есть, вычислит потенциальных нелегальных арендаторов.

После этого на разговор вызывают хозяина помещения. Осуществляется проверка его личной документации, прав, подтверждающих, что именно он – собственник жилья. Вся информация отражается в виде заявлений и объяснений в письменной форме. Если данной информации хватит для того, чтобы доказать незаконность сдачи жилья в аренду, происходит передача сведений в местную налоговую инстанцию.

Другой вариант выявления нарушителя, не платящего налог от аренды квартиры – это использование базы Росреестра. Именно в ней осуществляется регистрационный процесс арендных соглашений, временной период которых составляет более одного года. При этом, как уже было сказано нами ранее, владелец жилья может заключить соглашение на меньший срок времени – допустим, на 10 месяцев.

Важный момент: ни Федеральный закон, ни Гражданский кодекс Российской Федерации не предписывают обязательную регистрацию арендного соглашения.

Несколько слов о том, что говорится по данному вопросу в судебной практике

Если у Федеральной налоговой службы имеются серьезные документальные основания, свидетельствующие о нарушении, происходит передача дела в судебную инстанцию.

Если налоговая инспекция не обладает арендным договором

Если представители налоговой организации не имеют подтверждающих доказательств – то есть, самого арендного соглашения, им будет трудно доказать, что аренда на самом деле есть.

Основание в такой ситуации для обвинения выдвигается следующее – свидетельские показания соседей. Последние говорят о том, что в жилом помещении находятся граждане, не имеющие там прописки. Сообщают о частой смене жильцов.

Многие «предприимчивые» владельцы жилых помещений в такой ситуации нередко заявляют следующее: в помещении находятся родственники, а ведь они имеют полное право не платить за проживание (то есть, все в рамках закона).

Но тогда собственник квартиры должен быть готов к тому, что суд затребует доказать факт родства. Стоит отметить и такой важный нюанс: обман в суде – это возможная ответственность за дачу ложных показаний. Так что так поступать не рекомендуется.

И, несмотря на все вышесказанное, положения судебной практики сообщают о том, что «доносы» соседей практически никогда не становятся доказательством факта аренды жилья.

Налоговый кодекс РФ

Если налоговая инспекция владеет арендным соглашением

Это более тяжелая ситуация. Но и здесь есть разные способы поведения, поскольку факт того, что денежные средства переданы, еще не доказан. Это смогут сделать в случае получения денежных переводов на карты. Если же человек получает деньги «наличкой», оплату аренды квартиры в такой ситуации ничего не подтверждает (должны также отсутствовать расписки). Как правило, арендодатели-нарушители всегда стараются оформить соглашение безвозмездного пользования. Другими словами, ничего платить за это не нужно. Фактически, денежные средства от арендаторов хозяин жилого помещения получает сразу – то есть наличными. Документация в такой ситуации отсутствует.

Наложение штрафных санкций, пени. Привлечение к уголовной ответственности

И хотя доказать, что человек извлекает прибыль, нелегально сдавая в аренду жилое помещение, порой не так уж и просто, подобные ситуации все же происходят. К чему же должен быть готов нарушитель?

Основная претензия властей заключается в следующем: хозяин жилого помещения получил прибыль, но не поделился с государством. Первое требование налоговой инспекции, доказавшей факт существования арендного соглашения –это погашение долгов по всем платежам. Данная сумма будет дополнена следующими платежами:

  1.  Штрафными санкциями за то, что налог не был уплачен. Это 20% от недостающего сбора.
  2.  Штрафными санкциями за неподанную декларацию. Это 5% за любой просроченный месяц. Подача документа должна осуществляться строго до 30-го апреля. Если 1-го сентября текущего года Вами будет погашена задолженность по сборам за предыдущий, Вы будете вынуждены заплатить еще один штраф. Но штраф не может превышать 30% от размера задолженности.
  3.  Пеней за просроченные налоговые платежи. Расчет показателя осуществляется таким образом: за любой день, начиная с того дня, когда в последний раз была совершена оплата (данное положение прописано в

Налоговом кодексе Российской Федерации) и до дня, когда будет совершена оплата по факту. Для расчета пени используется формула: П = 10,5% / 300, где 10,5 – ставка рефинансирования ЦБ.

Если нарушение законодательных положений признано неоднократным, следует ужесточение ответственности. Нарушитель будет вынужден заплатить в два раза больше, чем положено.

В данной статье мы рассказали Вам о том, какой налог за аренду квартиры нужно платить, и какая ответственность ждет нарушителей закона. Таким образом, сейчас Вам известно, как платить налог с аренды квартиры (и в каких ситуациях его платить необязательно), а также какие есть варианты и нюансы его оплаты.

Есть разные варианты налогообложения аренды квартиры, которые зависят от того, являетесь ли вы ИП или физ.лицом.

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

двадцать + семнадцать =

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: