Нужна ли регистрация договора аренды квартиры

Передача (получение) жилого помещения во временное пользование – сделка, выгодная обоим участникам договора. Многие собственники жилой недвижимости, которая по тем или иным причинам на текущий момент остается свободной, охотно пускают квартирантов и получают дополнительный доход. В свою очередь люди, нуждающиеся в жилье, могут подобрать квартиру в соответствии с определенными требованиями (район, метраж, стоимость аренды и пр.).

В зависимости от пожеланий собственника недвижимости определяется срок оформления договора – кто-то сдает квартиру на сутки, некоторые оформляют договор на более продолжительный срок. Законодательством устанавливается предельный срок оформления договора найма на жилую недвижимость – он не может превышать пяти лет. При этом со всеми сделками, оформленными на срок больше 12 месяцев необходимо соблюсти формальности, предусмотренные законом, а именно такую процедуру, как регистрация договора аренды квартиры.

Законодательная база

Сразу следует сказать, что не все договоры найма жилых помещений подлежат регистрации в региональном подразделении Госреестра.

Законодательством предусмотрена обязательная регистрация договора найма жилого помещения, оформленного на срок более 1 года

Как и в случае с арендой нежилых объектов, при сдаче/найме квартиры разделяют следующие разновидности взаимоотношений между собственником и нанимателем жилплощади:

• наем жилого помещения на срок, не превышающий года;
• долгосрочный наем жилого помещения с максимальным сроком 5 лет;
• договор найма, оформляемый без указания сроков его актуальности – в этом случае считается, что арендное соглашение оформляется на предельно допустимый срок, установленный законодательством.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса установлено, что именно долгосрочные договоры найма подлежат обязательной регистрации уполномоченными структурами. Нарушение законодательства и умышленное уклонение от проведения регистрационных действий может повлечь за собой ответственность для собственника жилой недвижимости, получающего доход в виде арендной платы.

Обратите внимание! Обязательной регистрации в подразделении налоговой службы подлежат договоры по передаче в наем жилого помещения, если доход собственника будет превышать 10 МРОТ, установленного на законодательном уровне.

Зачем регистрировать договор аренды квартиры

Регистрация договора аренды жилого помещения необходима для защиты прав, интересов и свобод участников соглашения. Стороны, обращаясь в уполномоченную инстанцию для проведения регистрационных действий, получают определенные гарантии. В случае возникновения споров и конфликтных ситуаций наниматель жилого помещения и наймодатель, не сумевшие урегулировать возникшие проблемы самостоятельно, имеют право обратиться с соответствующим заявлением в суд.

Регистрация договора аренды является защитой интересов собственника жилья и нанимателя

Только лишь договор, зарегистрированный соответствующим образом, обладает юридической силой и будет выступать гарантом взаимоотношений между нанимателем и наймодателем, соблюдения интересов сторон и их защиты от неправомерных действий. Исходя из вышесказанного, на вопрос: «Нужно ли регистрировать договор найма жилого помещения?» можно ответить однозначно «Да!». Регистрация договора найма предполагает ряд важнейших преимуществ как для собственника жилой недвижимости, так и для лица, которое получает жилплощадь во временную эксплуатацию. О преимуществах для сторон договора далее расскажем более подробно.

Плюсы для арендодателя

Владелец недвижимого имущества предоставляет жилье во временное пользование нанимателю в целях получения дохода, т.е. дополнительных средств. Обычно, денежная сумма в размере арендной платы перечисляется нанимателем раз в месяц в установленную дату, если другая схема оплаты не предусмотрена достигнутыми договоренностями. Способ оплаты также согласовывается при оформлении договора – это может быть перечисление на банковскую карту наймодателя или вручение наличных средств. Во втором случае желательно оформление расписки о получении владельцем квартиры установленной суммы.

Кроме этого, в процессе передачи помещения в наем собственником жилья и нанимателем обычно составляется приемно-передаточный акт, в котором описывается состояние квартиры и имеющегося в ней имущества. Зафиксированная в акте информация необходима для защиты имущества от порчи, которые могут случиться по вине нанимателя жилья.

Как показывает практика, именно спорные ситуации в отношении арендной платы и состояния имущества считаются самыми распространенными основаниями для претензий в рамках достигнутых договоренностей. Когда стороны игнорируют составление договора с указанием в тексте документа прав и обязанностей сторон, в случае возникновения споров урегулировать их будет весьма проблематично. При этом, собственник квартиры не сможет использовать незарегистрированный должным образом договор в качестве доказательства передачи во временное пользование жилого помещения.

Для регистрации арендного договора потребуется предоставить акт приема-передачи имущества

Перечислим некоторые преимущества, приобретаемые собственником недвижимости, которые возникают при выполнении всех требований законодательства и регистрации договора в подразделении Госреестра:

• при возникновении просрочек во внесении арендной платы наймодатель может взыскать задолженность, обратившись с соответствующим заявлением в суд;
• получить компенсацию от нанимателя, если обнаружится порча и повреждение имущества, а также потребовать возмещения суммы ущерба через суд;
• аннулировать соглашение и выселить квартиранта с жилплощади принудительно, но при условии, что лицом временно пользующимся помещением нарушаются условия достигнутых ранее договоренностей в части исполнения возложенных на него обязанностей.

Помимо перечисленного регистрация договора найма соответственно с действующими нормативами позволяет предъявить претензии по внесению коммунальных платежей. Предположим, когда в квартире проживает несколько человек, величина оплаты по услугам ЖКХ может составлять значительную сумму.

Обратите внимание! Наличие официально оформленного и зарегистрированного документа может стать доказательством дополнительного источника доходов, к примеру, при оформлении заявки на получение кредита собственником недвижимости.

К минусам проведения регистрационных действий можно отнести только обязанность оплаты налога на доходы физлиц и затраты на саму регистрацию, в виде уплаты государственной пошлины. Однако затраты, связанные с регистрацией, можно поделить с арендатором либо полностью возложить на него обязанность оплаты регистрационных действий. Но это должно быть согласовано на этапе оформления договора найма.

Собственник жилья, передавший его в аренду, обязан уплачивать налог на доход

Плюсы для арендатора

Чаще всего договор найма заключается между физическими лицами, реже договор с собственником жилья оформляет организация, обеспечивая таким образом своих сотрудников жильем. И важно отметить, что для нанимателя жилья регистрация сделки не менее важна, чем для владельца недвижимости. Документ станет юридическим основанием для проживания на означенной жилплощади в течение всего периода действия договора.

После проведения регистрационных действий, наниматель жилого помещения имеет право:

• потребовать предоставления во временное использование ему и его семье жилплощади, не исключая пользования общим имуществом квартиры;
• вселить на занимаемую жилплощадь детей в возрасте до 18 лет, даже при условии, что они не указаны в тексте договора;
• не соглашаться с досрочным прекращением действия договора, но с условием, что им надлежащим образом исполняются условия сделки.

Регистрация арендного договора важна и в том случае, если в процессе действия договора найма произошла смена владельца жилого помещения. При регистрации договора за нанимателем сохраняется право проживать в съемной квартире до окончания срока действия соглашения. Причем для нового владельца все правовые отношения договора найма сохранят юридическую силу на тот же срок.

Кроме всего, при оформлении документов можно согласовать улучшения, которые сделает наниматель в течение периода действия соглашения. По общим правилам, если данное положение отсутствует в договоре, сделанные улучшения переходят в собственность владельца квартиры.

Регистрация договора найма защищает интересы и права нанимателя жилья

При регистрации договора найма для нанимателя трудно найти даже один минус. Однако, стоит учесть, что владельцем квартиры в размер арендной платы могут быть включены расходы, связанные с уплатой НДФЛ. А это означает, что несколько увеличится величина обязательных платежей в счет оплаты аренды.

Где регистрировать договор

Для регистрации договора найма можно выбрать наиболее удобный вариант из существующих на сегодняшний день.

Сделку можно зарегистрировать, обратившись:

1. В территориальное подразделение уполномоченной на проведение регистрационных действий организации (Госреестр).
2. В ближайшее отделение МФЦ.

При регистрации договора необходимо присутствие собственника сдаваемой квартиры и нанимателя.

Какие нужны документы

Для проведения регистрационных действий с договором найма потребуется стандартный набор документов. Содержание пакета может изменяться, в зависимости от статуса сторон и некоторых других факторов.

Для регистрации договора потребуется собрать пакет документов, в зависимости от статуса участников сделки

Для регистрации потребуются следующие документы:

• заявление на проведение регистрационных действий;
• три оригинальных экземпляра документа – по одному для каждого участника договора и один для регистратора;
• приемно-передаточный акт на помещение и имущество, составленный при оформлении сделки;
• если одной из сторон выступает организация, то ее представителю потребуется предоставить выписку из Единого реестра юрлиц;
• свидетельство, подтверждающее право собственности на передаваемое в наем помещение; если у арендодателя имеются дети до 18 лет или недееспособные лица, которые находятся под опекой (попечительством) и имеют долю в означенной квартире, то необходимо получить разрешение органов опеки на совершение сделки;
• если у квартиры несколько собственников, необходимо заручится согласием всех и предъявить их письменное разрешение, заверенное у нотариуса, на сдачу жилплощади в наем;
• выписка из кадастра на жилую недвижимость;
• справки из БТИ;
• удостоверения личности обоих участников договора;
• квитанция об оплате государственной пошлины в установленном размере;
• если от имени собственника договор подписывает его уполномоченный представитель, то ему необходимо предоставить соответствующую доверенность, оформленную надлежащим образом.

Сроки регистрации

Процедура регистрации длится около 5 дней, в зависимости от способа подачи заявления. По истечении установленного законом времени стороны договора получают документы с соответствующей отметкой о проведении регистрационных действий.

После регистрации договора найма жилого помещения договоренности приобретают юридическую силу

В некоторых случаях заявители могут получить отказ в регистрации договора найма. Это может произойти по следующим причинам:

• предоставлен неполный комплект документов;
• в договоре отсутствует одно или несколько существенных условий;
• предоставлены недостоверные сведения.

Важно! При получении отказа в проведении регистрационных действий заявители не смогут вернуть уплаченную госпошлину.

Если не регистрировать долгосрочную аренду

При отказе от проведения регистрационных действий могут наступить крайне нежелательные последствия. При сдаче квартиры в наем собственник должен уплачивать НДФЛ в установленном размере.

При неуплате налога его обяжут выплатить:

• полную сумму налога за время сдачи квартиры в наем;
• пеню за просрочку в уплате налога;
• штраф за сокрытие дохода;
• штраф за неуплату налогов.

В некоторых случаях может наступить уголовная ответственность в виде значительных штрафов, принудительных работ или лишения свободы.

Следует помнить

По окончанию срока действия договора за нанимателем сохраняется приоритетное право на продление арендного соглашения, если собственником квартиры планируется дальнейшая сдача жилплощади в наем. Но это только при условии, что нанимателем должным образом исполнялись возложенные на него обязательства. Причем условия продленного соглашения могут различаться с условиями ранее достигнутых договоренностей.

По некоторым причинам заявители могут получить отказ в проведении регистрационных действий

Если договор найма был переоформлен на новый срок, то при регистрации изначального соглашения, новый документ (вновь составленный договор или оформленное дополнительное соглашение) также должен быть зарегистрирован.

Наложенное регистрацией на жилую недвижимость обременение не снимется автоматически по окончанию установленного. Для освобождения имущества от прав третьего лица (в нашем случае прав на проживание), следует обратиться в подразделение, проводившее регистрацию, с соответственным заявлением.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать вывод, что для регистрации соглашения найма потребуется предоставить регистратору достаточно много документов и оплатить госпошлину. А потому составлять долгосрочный договор найма жилого помещения целесообразно, если стороны хотят получить необходимые гарантии.

Когда подобные гарантии владельцу квартиры не требуются, то можно оформить сделку сроком до года и обойтись без его регистрации. Но помните, что предоставление декларации о доходах в ФНС собственник обязан в любом случае, вне зависимости от сроков предполагаемого найма.

Регистрация договора найма жилого помещения одинакова выгодна для собственника жилплощади и нанимателя

При этом регистрация долгосрочного соглашения максимально защитит нанимателя от мошеннических схем. Поскольку обременение жилой недвижимости регистрационными действия не позволит недобросовестному собственнику повторно сдать жилье, не освободив квартиру от этого обременения.