Образец типового договора субаренды нежилого помещения

При соблюдении некоторых условий (согласие арендодателя, регистрация главного арендного договора и т.д.) арендатор имеет право передать помещение в пользование третьим лицам по договору субаренды. Данный вид правовых отношений имеет свои особенности, о которых мы расскажем в данном материале. Предложим образец договора субаренды нежилого помещения и дадим пояснения по его основным положениям.

Определение

Субаренда – это определение, которое классифицируется как повторная передача недвижимого имущества по договору аренды третьей стороне. Для повторной передачи недвижимого имущества в аренду требуется письменное согласие владельца объекта. Субаренда актуальна в отношении любого недвижимого имущества – жилые/нежилые помещения, земельные участки.

По договору субаренды можно передать любое недвижимое имущество

Следует подчеркнуть, что по субарендному соглашению можно сдать объект полностью и частично.

А выглядит это так: некое лицо арендует недвижимое имущество у юрлица или обычного гражданина с определенной оплатой за его использование. Оформив договор соответствующим образом и при соблюдении некоторых условий, арендатор сможет передать объект недвижимости по субарендному договору по более высокой арендной ставке.

Получение разрешения на субаренду регламентировано статьей 615 пункт 2 ГК. Там говорится, что арендатор вправе поступить с полученным в аренду имущества так:

• сдать объект (либо его часть) в субаренду;
• передать недвижимость по договору безвозмездного пользования;
• передавать собственные права арендатора третьей стороне.

В соответствии с действующими законодательными нормами, изначальное арендное соглашение не предполагает прав арендатора на передачу объекта по договору субаренды без согласия владельца недвижимости. Однако данное положение может быть прописано в главном документе сделки, что даст право передавать недвижимость в пользование третьим лицам. Это позволит арендатору напрямую заключать субарендную сделку без получения согласия владельца объекта недвижимости.

Из вышесказанного становится понятно, что оформление соглашения по субаренде недвижимости может быть направлено на различные объекты, кроме того, стороны договора вправе представлять обычные граждане и организации.

Для передачи объекта в субаренду необходимо получить согласие его собственника

Нередко в качестве юрлица выступает риэлтерская контора, оказывающая соответствующие услуги. В такой ситуации для арендатора изменяется схема налогообложения и начинает действовать другой код ОKBЭД.

Особенности заключения договора субаренды

Мы уже говорили, что в субаренду при согласии собственника можно передать любое недвижимое имущество. Но важно понимать, что соглашение субаренды склада, субаренды офиса между юридическими лицами или иного объекта предполагает свои особенности, которые мы далее рассмотрим более подробно.

Составление договора субаренды

Оформление соглашения субаренды недвижимого имущества предполагает составление в письменном виде стандартного договора аренды. Типовой договор субаренды части нежилого помещения или иного объекта заверяется участниками сделки в порядке, определенном законодательством. На стандартную процедуру оформления договора субаренды не влияет период действия договора, а также статус сторон.

Документ по передаче недвижимости в субаренду обязательно должен содержать следующие пункты:

• местонахождение объекта аренды (точный адрес или иное описание, которое дает точное представление о расположении недвижимого имущества);
• площадь помещения, строения, участка и т.д.;
• целевое назначение недвижимости;
• период действия субарендного соглашения;
• способ и срок внесения арендной платы.

Передача недвижимости в субаренду позволяет первичному арендатору установить более высокую цену за объект

В отдельных ситуациях главный договор необходимо подкрепить следующей документацией:

• паспорт из кадастровой организации на недвижимость;
• свидетельство о прохождении Госрегистрации объекта;
• акт приема-передачи недвижимого имущества;
• протоколы разногласий и их согласования.

Обратите внимание! Законодательство допускает составление документа о переходе недвижимости по субарендному договору без использования типового бланка (в свободной форме). Но включение всех существенных условий в договор обязательно!

Следует сообщить о другом важном моменте, без которого субарендная сделка может быть признана недействительной. Когда договор оформляется на период 1 год и более, то требуется зарегистрировать его в соответствующих регистрационных инстанциях (Росреестр). Соглашение обретает законную силу лишь с момента завершения регистрационных действий.

И еще одно важное положение субарендного соглашения: период действия вторичного арендного договора не может превышать срока изначальной сделки. Причем по окончании срока, субаренда не продлятся в автоматическом режиме. Необходимо оформление новых документов.

Здесь можно скачать бесплатно бланк договора субаренды недвижимого имущества.

Особое внимание целесообразно уделить правам и обязательствам участников соглашения. Это относится лишь к арендатору и субарендатору, но никак не затрагивает владельца недвижимости.

Заключая договор субаренды стороны приобретают соответствующие права и обязанности

Права и обязанности арендатора

Арендатор должен передать недвижимое имущество в состоянии пригодном для его дальнейшего использования. Если это необходимо обеспечивать поставки воды, электричества, тепла и необходимых коммуникаций.

Следует заметить, что неудовлетворительная работа коммунальщиков не предполагает ответственности арендатора. Помимо этого, арендатор уведомляет субарендатора о внутреннем распорядке и предоставляет план эвакуации при возникновении ЧС.

Арендатор обладает правом контролировать соблюдение положений субарендного соглашения, проводя соответствующие проверки. Это осуществляется в обязательном присутствии субарендатора и в строго оговоренное при заключении сделки время. Причем субарендатор должен предъявить разрешительную документацию на ведение определенной деятельности.

Арендатор обладает правом проведения ремонта. Это относится к нежилым помещениям, которые переданы по договору субаренды. Он должен письменно уведомить о планируемых работах субарендатора за месяц до начала работ. В период проведения работ субарендатор освобождается от внесения арендных платежей.

Помимо этого, арендатором может быть установлен порядок работы объекта в праздники и выходные дни. На регламент внесения и сумму арендной платы это не оказывает влияния.

Условия договора субаренды не должны противоречить условиям первичного договора

Права и обязанности субарендатора

Субарендатор, заключая соглашение, обязан пользоваться объектом соглашения исключительно в целях, которые прописаны в документах. Кроме этого, на субарендатора возлагается обязанность поддерживать должное техническое и противопожарное состояние недвижимого имущества, соответственно с действующими нормативами.

Субарендатор несет личную ответственность перед инстанциями, которые выдают разрешительную документацию и контролируют коммерческую деятельность. Он должен самостоятельно устранять последствия причиненного по его вине ущерба помещениям.

Субарендатор не имеет права делать перепланировку/реконструкцию, не получив на то письменного согласия арендатора, и точно в срок вносить оговоренные соглашением арендные платежи.

При досрочном расторжении договора по желанию арендатора требуется уведомить второго участника сделки (субарендатора) за месяц до прекращения обязательств.

При оформлении сделки субарендатор должен предъявить арендатору следующую документацию:

• сведения о банковском счете, причем на выписке должна стоять печать организации и присутствовать подпись главного бухгалтера;
• справка из единого реестра юрлиц, полученную не позже, чем за месяц до оформления сделки;
• документ, предоставляющий полномочия на заверение подписью соглашения субаренды.

Субарендатор обязан своевременно вносить оплату за пользование помещением

Необходимо заметить, что перечисленные выше обязательства сторон – это не полный перечень, но мы указали ключевые из них.

Важные нюансы при заключении субаренды

Ранее упоминалось, что для составления субарендного документа не обязательно использование типового бланка. Причем необходимость госрегистрацией напрямую зависит периода действия субарендной сделки. Оформляя краткосрочную субаренду, можно обойтись без регистрационных формальностей. Но при оформлении долгосрочного соглашения со сделкой необходимо провести регистрационные действия в соответствующей инстанции.

Документы составляются в 2-х оригинальных экземплярах (для каждого из участников). Требования к субарендному соглашению прописаны в ГК (статьи 618, 615 и 617):

• сроки субарендного договора не должны выходить за рамки изначального соглашения;
• основные положения договора субаренды подчиняются положениям изначального соглашения и не имеют с ним противоречий;
• аннулирование изначальной арендной сделки повлечет прекращение отношений субаренды – в такой ситуации предстоит перезаключение аренды напрямую с собственником имущества;
• когда первичная сделка признана ничтожной, такие же юридические последствия наступят для субарендатора, независимо от условий вторичного договора.

Особые ситуации

Важно сказать, что существуют особые обстоятельства, о которых следует рассказать отдельно:

• смена владельца недвижимости не влияет на «цепочку» субаренды и условия сделки;
• в случае смерти арендатора существующие права передаются наследникам на то время, которое осталось до окончания действия соглашения субаренды.

При расторжении первичного арендного договора аннулируется и субаренда объекта

Вторая ситуация не применяется, когда в основе аренды лежит деятельность усопшего. Пример: музыкальный исполнитель арендовал студию звукозаписи по договору субаренды или фотограф устроил фотостудию в арендуемом помещении. После их кончины наследники, не имеющие соответствующих навыков и способностей, вероятнее всего не станут вносить арендные платежи и прекратят сделку.

Существенные положения сделки

Несмотря на то, что по договору субаренды не предусмотрено особой формы в нем должны присутствовать основные положения сделки. При возникновении спорных ситуаций и невозможности разрешить их мирно, спор рассматривается судом. Исход судебных разбирательств определяется прописанными в договоре условиями. В суде имеет значение исключительно документ, который содержит:

• идентификационные данные участников сделки;
• время действия договора;
• целевое предназначение объекта аренды;
• подробное описание имущества:
• вид помещения/участка (строение, офис, склад, квартира, назначение земли и т.д.);
• технические характеристики объекта (особенности, площадь, оснащение и пр.);
• адрес месторасположения объекта;
• размер арендной платы, в которую входит оплата использования объекта, услуг ЖКХ и коммуникаций, а также иные расходы по усмотрению участников соглашения;
• реквизиты-печать-подпись каждого участника сделки.

Сведения о размерах арендной платы являются важным положением договора субаренды. Договор будет признан незаключенным, если в нем не будет прописано данное положение. Такой договор будет отменен.

Субаренда и налогообложение

С доходов физического лица от передачи недвижимого имущества в субаренду следует уплачивать НДФЛ, размер которого составляет 13 %. Декларация 3-НДФЛ заполняется раз в год, конечный срок подачи декларации ФНС 30.04. Соответствующая сумма подлежит внесению до 15.07 текущего года.

Организации оплачивают 6 % по УСН. Но с учетом статуса предпринимателя, в некоторых ситуациях назначение дополнительных страховых взносов.

Арендная ставка в договоре субаренды является существенным условием — без этого пункта договор признается недействительным

Важно! Уклонение от уплаты налогов влечет за собой административную, а в отдельных случаях, уголовную ответственность.

Наказание за уклонение от уплаты налогов:

• штраф до 500 тысяч руб.;
• до трех лет лишения свободы.

Риски, связанные с субарендой

Самые большие риски, существующие в сделке субаренды, несет именно субарендатор, поскольку он считается наименее защищенным участником сделки. Однако существуют некоторые опасности и для остальных сторон договора субаренды. Отметим следующие моменты:

Согласие владельца объекта на его передачу в субаренду. В случае не уведомления собственника и арендным договором не предусмотрено последующей передачи объекта, отношения могут быть аннулированы.

Регистрация сделки при оформлении долгосрочной субаренды. В этой ситуации накладываются определенные обременения на недвижимое имущество, что может оттолкнуть потенциального покупателя при продаже объекта.

Субарендное соглашение заключается на срок, превышающий изначальный договор. В этой ситуации сделка утрачивает законную силу. Российское законодательство предписывает, устанавливать срок субаренды равным или меньше срока действия основного документа. При оформлении сделки целесообразно запросить копии первичной документации.

Договор субаренды имеет определенные риски для всех сторон сделки

Риски, связанные с неоплатой. В ситуации, когда у субарендатора будут возникать просрочки во внесении платежей либо, он прекратит их вносить вовсе, арендатор должен будет сам оплачивать их владельцу. Большая часть арендных сделок подразумевают аннулирование достигнутых ранее договоренностей при задержке оплаты больше 2-х раз подряд.

Когда соглашение на субаренду недвижимости заключено раньше даты изначального договора, такая сделка признается недействительной. Ничтожным становится и подписанный сторонами документ.

На что обратить особое внимание

Решив арендовать недвижимое имущество, следует потребовать к предъявлению довольно обширный пакет документов. Все слова главного арендатора должны иметь документальное подтверждение. Для оформления сделки и проверки ее безопасности требуется:

• изначальный арендный договор;
• соглашение субаренды;
• согласие владельца объекта, оформленное в письменной форме;
• выписка из реестра регистрации недвижимости, где указан собственник объекта и существующие обременения.

Особое внимание следует обратить на существующие обременения, когда договор заключается на период больше 12 месяцев. Наличие изначального документа и договора субаренды позволят сравнить ключевые положения сделок. При наличии в них серьезных противоречий, следует отказаться от оформления соглашения. Иначе появятся проблемы с владельцем недвижимости, не давшим согласия на проведение действий в отношении нее.

В итоге, при оформлении субарендного соглашения существуют некоторые риски. Дабы от них защититься, надо знать, что представляет собой подобная сделка и как оградить себя от конфликтных ситуаций.

Если договор субаренды заключается на срок более года, сделка подлежит обязательной регистрации

Заключение

Соглашение субаренды, как и иные аналогичные сделки, допускает описание дополнительных условий. Предположим, можно прописать, что собственностью арендодателя станут вероятные неотъемлемые улучшения объекта.

Как правило, дополнительно прописывается условие о возможном дальнейшем использовании помещения субарендатором. Даже когда в последующем право владения имуществом передается третьему лицу. В общем случае субарендного соглашения не предполагают дополнительной госрегистрации.