Консультация юриста по телефону
8(800) 500-27-29 доб. 827

Оформление выкупа земли из аренды в собственность

Земельные участки могут быть в полном распоряжении владельцев или быть арендованными. Далеко не всегда есть возможность сразу оформить в собственность землю, тогда она поступает во владение по договору аренды. В дальнейшем владелец сможет оформить выкуп земельного участка из аренды в собственность.

Законодательство о земельном вопросе

Основным документом, устанавливающим правила, как выкупить землю из аренды в собственность, а также порядок владения и распоряжения недвижимостью, является Земельный Кодекс. До того, как начал действовать ЗК, была возможность приватизировать строения, имущественные комплексы, однако земля оставалась в аренде.

После вступления ФЗ №212 в 2007 году, организации, оформившие договор бессрочного пользования на участок, должны были оформить его в частное владение или заключить договор аренды. Срок исполнения данных обязательств был определен январем 2010 года.
Если через участок проведены инженерные сети, линии электропередачи, трубопровод, дороги и другие сооружения аналогичного плана срок продлен до января 2013 года.

При оформлении участков в собственность физических лиц, земли из государственного или муниципального фонда передаются по договору пользования или аренды (на постоянной или временной основе). Арендатор вправе выкупить участок на возмездной основе или переоформлен в частную собственность через приватизацию.

В марте 2015 года, после вступления в силу закона №171-ФЗ, в земельном законодательстве произошли изменения, касающиеся перевода земель из госфонда в собственность частных лиц.

Согласно последним изменениям, переоформить собственность муниципалитета или государства стало проще. Для отдельных граждан появилась возможность оформления участка в личное владение на безвозмездной основе. К числу таких людей относятся многодетные семьи, нуждающиеся, арендаторы отдельных категорий земель.

Новые правила позволили урегулировать вопросы реализации территорий под застройку с торгов, а также предоставили возможность присоединять соседние пустые участки на особо выгодных условиях.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Способы оформления земель в собственность

В настоящее время земли могут быть выкуплены арендаторами в собственность путем проведения аукциона через торги или без них. При проведении торгов ответственный государственный орган уведомляет о планах проведения аукциона и объявляет стартовую стоимость участка. Верхняя граница цены не может быть выше кадастровой стоимости реализуемого объекта недвижимости. Земля отходит в собственность того из участников, кто предложит максимальную цену. Если в процессе подготовки к торгам нашелся только один претендент на участие в аукционе, земля передается ему по цене, заявленной по кадастру.

Имущество может также передаваться вне конкурсной основы при следующих обстоятельствах:

  1.  Земля выделена как предназначенная для освоения и застройки часть. Исключение составляют ситуации передачи наделов застройщикам для возведения объектов в сегменте «эконом».
  2.   При передаче участка для дальнейшего возведения частного домовладения. Надел, выделенный в аренду под ИЖС, подлежит переоформлению на частное лицо на основании положений закона №161-ФЗ, принятого в 2008 году.
  3.   Выкуп земель сельхозназначения из аренды в собственность физическим лицом или организацией. Условием переоформления земли без конкурса становится аренда участка сроком более 3 лет, переданная арендатору земля должна быть использована в рамках своего разрешенного назначения.

Преимущественное право арендатора

Если производится выкуп земельного участка из аренды, арендатор получает приоритет на оформление покупки, при условии отсутствия установленных в силу закона запретов на переоформление.

Когда недвижимый объект имеет несколько собственников без возможности выделения отдельных частей, государственная недвижимость передается в общую собственность в равных долях.

Выкуп арендованного земельного участка предусматривает возмездность сделки, т.е. за приобретаемую землю уплачивается цена, устанавливаемая в соответствии с законодательством РФ. Если вся сумма не может быть выплачена сразу, покупка оформляется с рассрочкой оплаты, с периодом погашения до нескольких лет.

Для того, чтобы произвести выкуп земли из аренды в собственность, со стороны арендатора должны быть соблюдены следующие условия:

  • подобная сделка не запрещена законодательными актами;
  • на участке имеется объект, возведенный силами арендатора.

Преимущественное право на выкуп земли сельхозназначения из аренды в собственность возможно, если аренда в рамках разрешенного назначения длилась по меньшей мере 3 года. Если данное условие не соблюдено, приоритет на оформление частной собственности теряется.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность
Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Предварительная подготовка

Сделка с землей требует предварительного сбора документов и проведения процедуры оформления построенного объекта в собственность.
В рамках процедуры оформления недвижимой собственности, арендатор обращается в БТИ и получает технический паспорт постройки, возведенной на участке. Затем, на основании полученного техпаспорта, формируется план постройки.

Строение регистрируется, в Кадастровый Реестр вносится запись о новом объекте, после чего становится возможной процедура регистрации права собственника в Росреестре.

Далее арендатор подает обращение в местный муниципалитет с целью получения согласия на куплю-продажу участка.

Одним из последних нововведений стала обязательная регистрация и внесение сведений по участку в ЕГРП. Эта процедура стала требоваться после вступления в силу закона №251-ФЗ с января 2017 года. Если физическое лицо не внесет сведения об участке в реестр права собственности, участок будет переведен в муниципальную собственность, которой уже сможет распоряжаться местная администрация на своей усмотрение.

Согласно действующим правилам, если земельный участок прошел постановку на кадастровый учет более пяти лет назад, а сведения о нем не передал в ЕГРП, земельный надел подлежит снятию с учета в кадастре с передачей его в муниципальный фонд недвижимости.

Основные этапы

Если арендатор имеет намерение осуществить выкуп арендуемого земельного участка на возмездной основе, сделка может быть оформлена с условием полной единовременной оплаты, либо с использованием рассрочки.

В процессе переоформления арендованного надела проходят несколько этапов, однако многое будет зависеть от конкретных обстоятельств дела: особенностей надела, его использования, расположения и т.д.

К основным этапам выкупа относят следующие действия:

  1.  Арендатор заключает договор об авансовом платеже в счет предстоящей сделки по оформлению в собственность земли.
  2.   На приобретаемый объект готовится заключение от независимого эксперта по оценке. Результаты проведенной оценки сравнивают с данными о кадастровой стоимости.
  3.   На основании полученной информации готовится решение об одобрении или отказе от продажи земельного участка.
  4.   При одобрении сделки составляется договор о покупке объекта.
  5.   Составленный договор подлежит нотариальному заверению.
  6.   Уполномоченным государственным органом готовится акт на передачу земли.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Особенности оформления

Существует масса нюансов при переоформлении арендованного участка. При отсутствии проекта землеотвода, процедура начинается с согласованием разработки проекта. После того, как разрешительная документация получена, приступают к разработке и утверждению проекта по землеотводу. По завершении проект проходит государственную экспертизу.

Если оценка эксперта выявила превышение кадастровой стоимости реальной цене, указанной в заключении, проводится повторная процедура оценки. Далее результаты переоценки передаются в службу Росреестра для внесения изменений в сведения об участке.

Особое внимание при выкупе уделяют составлению юридического договора на покупку. Требования к оформлению и состав документа регламентируется положениями ст. 609 и ст. 624 гражданского законодательства. Арендодатель, или собственник земельного надела, обязан участвовать в составлении договора. На руки текущему собственнику выдается предварительное соглашение, именуемое также офертой. Если лично вручить оферту собственнику не представляется возможным, ее отправляют заказной почтой и сопроводительным письмом, в котором указывают основные параметры предполагаемой в будущем сделки: стоимость надела, сроки расчетов, дата исполнения обязательств по передаче земли в частную собственность, иные положения о порядке прохождения процедуры.

Когда владелец участка, который собирается выкупить арендатор, уклоняется от подписания купчей, дело может быть передано на рассмотрение в судебную инстанцию. После получения вердикта об удовлетворении прошения, сделка может быть завершена.

Причины отказа в выкупе

В отдельных ситуациях переоформить арендуемый участок в собственность не получится. Отказ может последовать, если в отношении сделки и приобретаемого объекта есть определенные законные ограничения:

  1.  Продажа земли невозможна в силу ограничений, установленных нормативными документами.
  2.   Отказ в выкупе последует, если выявлены случаи нарушения правил использования арендованного надела. При нарушении условий землепользования выявленные факты должны быть устранены.
  3.   Заявитель передал неполный список документов, либо бумаги были оформлены с нарушениями.
  4.   Выявлено расхождение между сведениями в документах и фактическим положением дел.
  5.   Покупателю, в отношении которого инициировано банкротство, также будет отказано в переоформлении собственности.
  6.   В отношении выкупаемого объекта действует законный запрет на переоформление в частную собственность.
  7.   Невозможно переоформить земли, относимые к категории лесных или водных фондов, заповедных зон и территорий общего пользования.

Отказ также последует, если обращение о выкупе поступило от лица, не являющегося резидентом РФ.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность
Из аренды в собственность

Документы для переоформления

Обращаясь в муниципалитет за переоформлением арендуемого участка в собственность, необходимо уделить время сбору документов для сделки:

  1.  Гражданский паспорт арендатора, другой документ, способный удостоверить личность заявителя. Если заявление на выкуп земельного участка из аренды подается от имени организации или частного предпринимателя, готовят выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
  2.   При наличии на участке строений, возведенных арендатором, предоставляют документ с выпиской из ЕГРП. Этот документ сможет подтвердить право собственности арендатора на построенный на участке объект. Нотариально
  3.   Переоформляемая земля должна быть поставлена на кадастровый учет, а к сделке готовят кадастровый паспорт. При его отсутствии проводят межевые работы.
  4.   Другие документы, подтверждающие право претендовать на покупку участка (к таковым бумагам относят и судебное постановление, и протокол о победе на аукционе).

После того, как арендатор подал документы на согласование сделки, должно пройти определенное время. Уполномоченный государственный орган рассмотрит обращение и выдаст ответ с одобрением сделки или отказом. Как правило, на рассмотрение документов уходит около одного месяца. Если принято утвердительное решение, государственная структура вышлет в адрес заявителя образец заключаемого договора. При отрицательном ответе в письме будут указаны причины отказа.

Когда возникают сложности с определением территории, процесс выкупа может растянуться. Время, отводимое на переоформление из аренды в собственности, зависит от того, сколько претендентов на участок было установлено, какова площадь пустующих земель, есть ли у претендентов на землю законные льготы на первоочередное удовлетворение запроса.

Если выкуп производился через торги, победившая сторона заключает договор в 5-дневный срок после внесения всей суммы согласно результатам аукциона.

Выкуп земельного участка из аренды в собственность

Требования к договору купли-продажи при выкупе

Существуют стандартные требования к документу о покупке земли, установленным гражданским законодательством. Допускается составление договора нотариальной конторой или уполномоченным государственным органом.

Договор при выкупе земли из аренды должен содержать стандартные для всех сделок с недвижимостью пункты:

  •  Точное указание участников сделки.
  •  Предмет покупки.
  •  Наличие/отсутствие ограничений в праве собственности.
  •  Стоимость объекта.
  •  Сроки и условия расчетов с продавцом.
  •  Реквизиты продавца и покупателя.

Стоимость

В отличие от аренды, требующей внесения определенной суммы в течение длительного срока, выкуп потребует привлечения значительных финансовых ресурсов. Окончательная цена по сделке будет различаться в каждом конкретном случае.

Тем не менее, можно предположить порядок сумм, которые будут затрачены при переоформлении земли в собственность.

На цену объекта окажут влияние следующие параметры:

  1.  Действующие в регионе цены на недвижимости.
  2. Кадастровая цена.

Стоимость надела представляет собой определенную ставку от величины кадастровой цены:

  •  физические лица и организации, которые возвели дома на арендованном участке, оплачивают около 60 процентов от стоимости участка по кадастру.
  •   минимальная ставка, применяемая при выкупе государственных земель, составляет 2,5%.
  •   минимальный процент устанавливается в отношении организаций, выкупающих разделенные участки, отведенные под дачные хозяйства;
  •   при изменении вида назначения земли стоимость участка может вырасти до 80% от кадастровой стоимости.
  •   при сохранении разрешенного вида землепользования, ставка устанавливается в пределах 20%.

Так как выкупить участок из аренды можно с использованием преимущественного права арендатора, сделка оформления частной собственности, чаще всего, проходит без осложнений. В результате лицо, пользовавшееся участком на протяжении длительного периода времени, становится полноправным владельцем земли и строений, возведенных на ней.

Арендатор может стать владельцем земли, которая ранее использовалась им на протяжении трех и более лет.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

2 × четыре =

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: