Особенности аренды земельных участков земельное право

Заключение арендного договора на земельный участок, предполагает получение его во временное использование с внесением установленной платы. Подобные сделки весьма популярны. При этом арендные отношения регулируются законодательством Российской Федерации. Не является исключением и аренда земельных участков — земельное право и ГК прописывают основные положения данного соглашения, о них мы поговорим в нашей статье. Рассмотрим типы договоров земельной аренды, ключевые особенности и порядок их оформления.

Виды аренды земельных участков

Как и в случае с другими арендными отношениями, право аренды земельного участка регламентируется нормами действующих законодательных актов. Главным документом, подтверждающим факт состоявшейся сделки, является письменный и заверенный обеими сторонами договор. Согласно этому документу некое недвижимое имущество (в данном варианте – участок земли или его часть) передается во временное использование либо владение и использование от его законного владельца заинтересованным лицам. При этом владелец участка становится арендодателем, а заинтересованные лица — арендаторами. В отечественной юридической практике арендное соглашение на земельный участок может быть оформлен на различных условиях. Об этом нужно сказать немного подробнее.

Краткосрочное арендное соглашение

Краткосрочным является соглашение, заключаемое на срок до 60 месяцев, по истечении которого договор либо прекращает действие, либо пролонгируется участниками сделки. Когда договор заключается сроком меньше 12 месяцев, то при его оформлении возникают определенные особенности.

Допустим, основной особенностью такого договора является то, что краткосрочное арендное соглашение не предполагает обязательной регистрации в органах Росреестра. Это существенно уменьшает временные и финансовые затраты. В том числе, не потребуется уплачивать гос. пошлину, собирать необходимые документы, передавать их на рассмотрение для принятия соответствующего решения и ждать его получения (иногда довольно долго до — 30 дней).

Участниками сделки составляется документ с положениями, которые ими были согласованы, и подписывается ими. И начиная с этого момента договор приобретает юридическую силу до окончания оговоренного срока. Обычно такие арендные соглашения оформляются на 11 месяцев.

Арендное соглашение на длительный срок

При долгосрочных арендных отношениях договор между участниками сделки оформляется на более продолжительный временной интервал (5-49 лет). Срок договора продолжительностью в 49 лет считается максимальным сроком для заключения земельного арендного договора. Такие арендные отношения обязательны к проведению регистрационных действий по постановке его на учет в органах Росреестра. Долгосрочное арендное соглашение приобретает юридическую силу с даты его регистрации.

И именно регистрация либо отсутствие таковой (кроме периода действия арендных отношений) является ключевым различием между краткосрочным и долгосрочным договором. В других положениях между этими видами договоров никаких отличий не существует — это касается и общих правил оформления документов, и ключевых положений сделки.

Регламент оформления арендного соглашения

Арендные соглашения, как и все другие правовые отношения, имеют основные и дополнительные положения. К ключевым условиям относят такие положения, без присутствия в документе которых договор будет признан незаключенным. К дополнительным положениям относятся все остальные положения, вносимые в договор по согласованию участников сделки.

Поскольку существенные условия обязательны для заключения договора, о них мы и поговорим прямо сейчас. Коснемся также и дополнительных, но не менее важных положений арендного соглашения.

Объект сделки

Объектом договора становится непосредственно та земля, которая передается по арендному соглашению. Крайне важно, чтобы при описании земли были зафиксированы все ее основные особенности и параметры. Это:

• адресные координаты или точное местонахождения участка;
• фактическая площадь;
• кадастровые сведения.

Следует учесть, что без регистрации земли в кадастровой палате и присвоения ему соответствующего номера передать его по арендному договору невозможно. Кроме этого, владельцем недвижимости должно быть указано, какой документ служит основанием получения земли в собственность, например, покупка земли, получение ее по наследству либо договору дарения.

Крайне важно максимально подробно описать передаваемый к аренде земельный участок. Это необходимо для того, чтобы данную недвижимость можно было без проблем идентифицировать в массе всей остальной недвижимости.

Идентификация сторон договора

Сведения об участниках сделки заключают в себе:

• данные собственника участка и арендатора – ФИО и сведения из паспорта (для частных лиц), полное наименование организации, а также налоговые и банковские реквизиты (для организаций);
• сведения о контактах — адреса, телефоны и пр.;
• владельцем недвижимости указываются документы, устанавливающие право на недвижимость.

В начале договора обязательно указывается название документа, дата и место оформления/подписания договора.

Необходимо отдельно пояснить, кто может являться арендодателями земельных участков и их арендаторами. В качестве участников сделки могут выступать граждане и организации (частные компании и муниципальные органы власти), владеющие на правах собственности означенной землей либо желающие ее получить во временное возмездное/безвозмездное пользование (владение и пользование).

Арендные платежи

Несмотря на то, что данное положение не является существенным условием, его целесообразно прописать в документе, выделив в отдельные пункты сумму, регулярность и способ внесения платежей. Это позволит избежать разногласий и конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть между собственником земли и арендатором.

В определенных случаях, предусмотренных правовыми нормами, арендные взаимоотношения могут иметь безвозмездный характер. Но в основном, сделка по передаче в аренду земли предполагает получением ее собственником согласованной оплаты, установленной и прописанной в документе. Арендные платежи могут быть установлены, как:

1. Фиксированный платеж, например, 10000 рублей в месяц либо 120000 рублей в год.
2. Процент с дохода, полученного в результате использования земельного участка, допустим, 7% от получаемой арендатором прибыли.
3. Иной объект, передаваемый во временное использование, предположим, дом или часть дома в обмен на землю.

Порядок внесения арендной платы также определяется участниками сделки. Она может вноситься путем наличного расчета и безналичным способом. Во втором случае оплата производится по реквизитам, указанным арендодателем в договоре.

Сроки договора

Мы уже говорили ранее, что предельный период действия арендного соглашения не может превышать 49 лет. Это положение, обычно, прописывается в документе после согласования сторонами временного интервала, на который собственник недвижимости передает ее в пользование арендатору. Если положение, относящееся к сроку аренды, не прописано в документе, такой договор признается заключенным бессрочно. При этом максимальный срок пользования участком не может превышать предельно допустимый срок аренды (49 лет).

Допускаемое использование земельного участка

Вероятные цели использования земельного участка, зависят от категории, которая устанавливается законодательством. Владелец земельного участка не вправе поменять означенные цели, хотя он имеет законное право некоторым образом ограничивать их.

Если таковые ограничения существуют, то они обязательно согласовываются сторонами и прописываются в главном документе сделки, а именно в договоре.

Права и обязательства участников сделки

Такие правовые отношения, как аренда земли (земельное право и другие законодательные акты это четко прописывают), возлагают на стороны договора некоторый перечень прав и обязательств, нарушение которых влечет за собой оговоренную ответственность.

Помимо перечисленных основных положений (которые касаются своевременного внесения платежей за использование земли и непосредственно ее целевого пользования), участникам сделки целесообразно предусмотреть определенные пункты, включающие в себя особые условия. В том числе, они могут относиться к возможности:

• изменить отдельные положения арендных отношений в одностороннем порядке;
• возможность арендатором передавать используемый участок в субаренду (аренду третьим лицам);
• возможность досрочно аннулировать сделку;
• приоритетность прав арендатора на ее пролонгацию и т. д.

Ответственность за нарушения положений договора

За нарушение и уклонение от выполнения прописанных в документе условий арендного договора участниками сделки может быть предусмотрено наложение разнообразных мер наказания, не исключая финансовых.

К примеру, за несвоевременное внесение арендных платежей в таких случаях обычно устанавливается пеня, выраженная в процентах, либо штрафы в фиксированном размере.

Заключительный раздел

В этом разделе участниками соглашения, как правило, указываются сроки, с которых договор приобретает законную силу. Кроме этого, допустимо указание требований, которые относятся к нотариальному заверению сделки. В конце документа обычно указывают список документов, которые прилагаются к договору.

На все вышеперечисленные положения требуют особенного внимания и взвешенного подхода, поскольку в последующем они способны существенно ухудшить взаимоотношения между собственником помещения и арендатором.

По той причине, что законодательными нормами не устанавливается обязательная форма договора аренды земли, описанная выше структура документа не обязательна. Исходя из определенной ситуации участниками соглашения могут вноситься изменения, добавляться новые положения или убираться отдельные условия. Самое важное, чтобы документ, полученный в результате согласований, не нарушал требования действующих правовых нормативов.

Внесение изменений в арендное соглашение

Данное положение особенно актуально для долгосрочных отношений арендодателя и арендатора. Разумеется, что за продолжительный период времени может не раз появиться потребность внесения в договор тех или иных изменений. В том числе, это:

Изменение размера и регламента оплаты

Данное положение изменяется чаще всех остальных. Это связано с ростом цен в сфере недвижимости и иными аспектами. Чтобы изменения данного положения были законными и оперативными, нужно еще на этапе оформления документов оговорить в договоре соответственный раздел. Например, допустимо прописать о регулярном пересмотре стоимости аренды либо ее индексации, опираясь на среднерыночную (периодичность пересмотра цены согласовывается сторонами – обычно такие действия выполняются 1 раз в 12 месяцев).

Смена одного из участников соглашения

Актуальность данного положения возникает тогда, когда право собственности на означенную землю передается третьим лицам. Подобные обстоятельства могут произойти при передаче собственником недвижимости по договору купли-продажи, мены и прочее, а также в случае кончины законного владельца недвижимости и переходе прав на имущество на правах наследования.

Ограничения по имуществу

Допустим, владелец земли может обозначить ограничения в целях пользования участком, если данное положение отдельно не прописано в документе. Но это должно осуществляться в границах тех целей, которые допустимы в отношении к означенной земле законом. Соответствующие изменения обязательно оформляются документально, в форме доп. соглашения. Здесь прописываются соответствующие изменения, которые внесены, ссылаясь на должный раздел главного документа. Кроме этого, в доп. соглашение следует внести:

• реквизиты сторон;
• дату составления документа;
• данного главного документа.

Подготовленное соглашение должно быть подписано обоими участниками договора! Кроме того, доп. соглашение обязательно к регистрации в органах Росреестра. Следует учитывать, что подобные изменения возможно внести лишь при согласии обоих участников. Если такое согласие отсутствует, то договор аннулируется или продолжают действовать его прежние условия.

Смысл и важность предварительного соглашения

Кроме главного договора, гражданско-правовая практика применяет такое понятие, как предварительное соглашение. При его составлении имеются некоторые нюансы. Предположим, в данном документе участники сделки закрепляют намерение в последующем оформить арендное соглашение. Предметом данного документа являются непосредственно данные намерения по последующему заключению сделки.

Причем все положения, отображенные в предварительном договоре, в последующем переносятся в основной документ. В частности, не должен быть изменен размер арендных платежей, согласованный временной интервал сделки, допустимая категория использования земли и т. д. Хотя эти положения все-таки могут изменяться, но лишь при имеющемся согласии сторон. Предварительное соглашение оформляется с целью фиксации конкретных положений и их сохранения в последующем при обстоятельствах, когда арендный договор по некоторым причинам не может быть составлен. Допустим, из-за временного недостающих документов либо финансов, из-за наложения на землю временных обременений и пр.

Этот документ обладает законной силой официальной юридического соглашения, а потому при несоблюдении его положений участники несут установленную ответственность. Некоторые санкции за это определены законодательными нормами и закрепляются соглашением. Кроме этого, в документе непременно оговаривается дата заключения основного договора.

Выбор способа определения, когда начнется срок действия главного соглашения, будет зависеть от причин, по которым оно отложено. И в любом случае к указанному моменту сторонами должен быть подготовлен и подписан основной документ.

Что требуется для оформления сделки

Арендное соглашение составляется в 2-х экземплярах и заверяется обеими сторонами. Учтите, что обязательного заверения нотариусом арендного договора не требуется — юрист привлекается лишь по желанию сторон.

Если сделка оформлена больше чем на 12 месяцев, ее нужно регистрировать в Росреестре. Для чего понадобится третий экземпляр соглашения, документы, идентифицирующие стороны договора, свидетельство на землю и квитанции на оплату пошлины.

Заявление на регистрацию и пакет соответствующих документов может быть подано любой из сторон. Оно рассматривается примерно 20 рабочих дней после обращения.

При заключении арендного соглашения не возникает никаких трудностей либо рисков потому, что им не предусмотрена передача права собственности либо отчуждения земли. Документ должен оформляться с учетом норм действующих законов, ведь в противном случае он может быть признан недействительным.