Регистрация договора аренды

Оформляя арендное соглашение, вне зависимости от объекта, передаваемого в аренду, в некоторых случаях необходима регистрация договора аренды в Росреестре. Отказавшись от регистрации, стороны-участницы договора могут столкнуться с серьезными проблемами. И сегодня мы расскажем, какие сделки требуют обязательной регистрации, опишем порядок регистрационных действий и ответим на другие вопросы.

Нормативное регулирование

Следует сразу сказать, что государственная регистрация договора аренды нежилого помещения в ФРС требуется не для каждого арендного соглашения.

Регистрация аренды
Регистрация договора аренды защищает участников сделки от проблем

Стороны сделки должны обратиться в регистрационную организацию, если:

  • соглашение, вне зависимости от объекта аренды, заключается на период 12 месяцев и больше (долгосрочный договор аренды);
  • во временное использование по договору переходит предприятие, независимо от вида производственной деятельности и срока, на который заключается сделка.

Госрегистрация аренды недвижимого имущества (земля, помещение, строение и т.д.) не обязательна, если арендное соглашение оформляется на срок до 12 месяцев или, когда срок действия договора не установлен (неопределенный срок).

Главным документом, регламентирующим порядок регистрационных действий, является Федеральный закон № 218 от 13.05.15. Подать заявление о госрегистрации сделки имеет право любая из сторон-участниц либо это может быть совместное обращение. Хотя, если договор заключается по отношению муниципального/федерального имущества, то обязанность регистрации арендного договора возлагается на собственника объекта.

Преимущества регистрации

Регистрируя долгосрочную аренду недвижимости, стороны-участницы сделки максимально защищают собственные интересы. При отказе от регистрации арендодателю или арендатору бывает сложно доказать возникшие убытки и потери, если таковая необходимость появится. Поэтому очень важно при оформлении арендных отношений на длительный срок зарегистрировать сделку в соответствии с действующими законодательными нормами.

Регистрация договора аренды
Отказываясь от регистрации стороны не смогут доказать возникшие убытки и потери

Стабильность деятельности зависит от многих факторов, в том числе, от грамотно решенных вопросов аренды. Когда арендное соглашение не зарегистрировано в государственной контролирующей инстанции, владельцы бизнеса лишаются подтверждения правомочности размещения на арендуемой площади. Не исключена такая ситуация, что до особого судебного решения он будет вынужден освободить занимаемое помещение. Кроме того, регистрация сделки позволяет избежать необоснованного повышения оплаты арендуемого помещения, что тоже считается инструментом давления на бизнесмена.

К дополнительным выгодам можно отнести то, что регламент и стоимость регистрационных действий с договором аренды недвижимого имущества являются возможностью сэкономить значительную сумму денежный средств, в частности, на налоге на прибыль.

Порядок регистрации

Далее расскажем, где регистрируется арендный договор, а также подробно опишем порядок регистрации. Это поможет сторонам-участницам сделки правильно выполнить все необходимые действия и защититься от вероятных проблем.

Какие документы потребуются для регистрации

Регистрационные действия в отношении долгосрочных арендных сделок с недвижимостью производится региональной регистрационной организацией. В результате проведения регистрационных действий сведения об сделке заносятся в ЕГРН, где содержатся сведения о правах на зарегистрированную недвижимость и всевозможные сделки с ней.

Регистрация арендного договора
Для регистрации сделки необходимо написать заявление и подготовить соответствующие документы

В подразделение регистрационного органа сторонам-участницам регистрируемой арендной сделки необходимо предоставить соответствующие документы:

  1. Заявление на регистрацию арендного соглашения.
  2. Арендный договор, составленный с соблюдением обязательных требований. Договор подается в регистрационную организацию в 2-х и более экземплярах с синими печатями (подлинники). Но обычно нужно подать 3 оригинальных документа, 2 из которых будут возвращены сторонам-участницам сделки после проведения соответствующих регистрационных действий, а третий экземпляр договора будет подкреплен к делу, где хранится правоустанавливающая документация.
  3. Кадастровая документация на сдаваемый объект, передаваемый арендатору, с указанием его площади.
  4. Когда сторонами-участниками сделки являются обычные граждане, то потребуется паспорт либо иной удостоверение личности. Когда в сделке участвует ИП, он предъявляет удостоверение личности (паспорт) и регистрационное свидетельство индивидуального предпринимателя. Для организаций потребуются учредительная документация, документ о назначении директора и приказ о его вступлении в должность, свидетельство о госрегистрации юр. лица. Когда от имени сторон действует их полномочный представитель, необходима доверенность, заверенная нотариусом.
  5. Если физлица, участвующие в сделке, состоят в браке, а предмет аренды является совместной собственностью, то надо предоставить письменное согласие супруга. Оно должно быть оформлено соответственно с положениями статьи 35 пункт 3 Семейного кодекса и заверено нотариусом. Если лицо не состоит в браке, то пишется соответствующее заявление по установленной форме.
  6. Если собственником объекта аренды является государство/муниципалитет, а одной из сторон сделки выступает казенное/унитарное предприятие, то следует предъявить согласие собственника.
  7. Платежные документы, подтверждающие внесение госпошлины, размер которой определен на законодательном уровне.
Регистрация аренды недвижимости
Аренда земельного участка сроком более одного года должна быть зарегистрирована в соответствии с действующим ЗК

Где подать документы

Для выполнения регистрационных действий документы могут быть предоставлены любым удобным для сторон-участниц сделки способом:

  • личное обращение в местное подразделение регистрационной организации;
  • обращение в ближайший многофункциональный центр;
  • заказным почтовым отправлением с уведомлением о доставки письма и подробной описью вложения, при этом следует точно соблюсти требования Росреестра, которые имеются на его официальном сайте;
  • заявление на регистрацию сделки можно подать непосредственно на официальном сайте регистратора, приложив к заявлению скан-копии всех необходимых документов.

Сроки госрегистрации

Что касается такого вопроса, как срок регистрации, то на выполнение всех необходимых действий в соответствии со статьей 16 часть 1 ФЗ № 218 отводится:

  • простой письменный арендный договор, лично предоставленный в подразделение регистрационной службы – 7 дней, если документы подавались в МФЦ – 9 дней;
  • нотариально заверенный договор в подразделении регистратора – 3 дня, через МФЦ – 5;
  • если документы подаются через сайт регистратора, то на выполнение всех действий отводится один день, следующий за днем обращения (предоставления электронных документов);
  • при одновременной постановке недвижимости на учет в кадастровом органе и подаче заявления на регистрацию ее аренды в подразделении регистратора потребуется 10 дней, через МФЦ – 12.

Обратите внимание, что количество дней указано в рабочих днях.

Регистрация арендного соглашения
С заявлением на регистрацию сделки может обратиться любая из сторон договора

Когда в процессе проверки предоставленных документов обнаруживаются основания приостановки проведения регистрационных действий, то на устранение недочетов отводится не больше 3-х месяцев. Если в отведенное время сторона-заявитель бездействует, то регистратором дается отказ.

Заметим, что сразу при подаче заявления на проведение регистрационных действия, заявитель сразу может определить способ их получения:

  • личное получение заявителем;
  • получение документов законным представителем заявителя, действующего на основании заверенной доверенности.

Договор приобретает законную силу с момента госрегистрации.

Оплата пошлины

Регистрационные действия по арендному соглашению в соответствующей инстанции осуществляется по письменному заявлению одного из участников сделки. Обратиться с заявлением вправе как сторона, передающая объект во временное использование, так и сторона, получающая его.

Как правило, этот вопрос оговаривается сторонами на этапе подписания арендного соглашения, а соответствующее положение прописывается в документе в виде обязанности. Чаще это обязательство возлагается на арендатора, но, предположим, когда арендодателем выступает обычный гражданин, арендатор – организация, госпошлину выгодно оплатить арендодателю, потому что в таком случае сумма окажется намного меньше.

Регистрация сделки по аренде недвижимости
Госпошлину за регистрацию договора должен оплачивать заявитель

Единственное требование – пошлину должен оплатить тот, кто будет выступать заявителем на проведение регистрационных действий.

Стоимость регистрации арендного договора на июль текущего года составляет:

  • 22 тысячи рублей – для организаций;
  • 2 тысячи рублей – для обычных граждан.

Когда могут отказать в регистрации

Выше мы рассказали, как зарегистрировать арендный договор, какие договора аренды подлежат государственной регистрации и когда нужно регистрировать сделку. Хотя ранее было подчеркнуто, что регистратор вправе приостановить проведение процедуры либо ответить отказом заявителю.

Это может произойти в следующих случаях:

  • в качестве владельца недвижимости в заявлении указано лицо, юридически не обладающее правами и не уполномоченное распоряжаться им;
  • заявитель не имеет полномочий обращаться с заявлением на регистрацию сделки;
  • обнаружены противоречия в заявленных и зарегистрированных ранее правах;
  • право невозможно зарегистрировать на основании Гражданского кодекса или иными законодательными актами;
  • предоставлены не все требуемые документы;
  • документы, которые были приложены к заявлению, не являются подлинными либо они недостоверны;
  • заявление составлено с нарушениями действующих нормативов;
  • документы подписаны лицами, не имеющими соответствующих полномочий;
  • отсутствуют/не поступили требуемые документы по межведомственному взаимодействию;
  • другие причины, прописанные в ст. 26 ФЗ № 218.
Регистрация аренды недвижимого имущества
В регистрации арендного договора может быть отказано по ряду причин, указанных в законодательных актах

Регистрация соглашений об изменениях в арендном договоре или его расторжении

Данные документы признаются неотъемлемой частью основного арендного соглашения. Однако не каждое дополнение договора должно регистрироваться. Регистрация дополнительной документации требуется исключительно в ситуациях, когда данным соглашением меняются содержание и положения главного арендного договора.

Регистрация дополнительной документации требуется если:

  • изменяется предмет сделки (сам предмет, этаж расположения, арендуемая площадь и т.д.);
  • меняется величина арендных платежей;
  • изменяется период действия арендного соглашения;
  • арендная сделка расторгается с составлением соответствующего соглашения.

Последствия, наступающие при отсутствии регистрации

Итак, обязательная регистрация требуется для арендных соглашений, оформляемых на период больше 12 месяцев, причем арендуемый объект может быть разным (жилая/нежилая недвижимость, земля и т.д.).

Регистрация договора аренды
При оформлении договора аренды следует сразу определить, кто должен регистрировать сделку

В юстиции лишь после регистрации сделка приобретает законную силу. Поэтому не зарегистрированный арендный договор для третьего лица будет являться не заключенным, т.е, он не несет за собой юридических последствий. При этом отсутствие регистрации не повлияет на исполнение положений сделки. Так, если сделка не зарегистрирована, это может повлечь такие последствия:

  1. Главной задачей госрегистрация является защита третьего лица, которое приобретают права на недвижимость, являющеюся предметом аренды. Стороны-участницы сделки должны выполнять условия договора, независимости от присутствия/отсутствия регистрации. Незарегистрированное соглашение обязательно к исполнению с момента его заверения путем проставления подписей сторон. Естественно, если участники сделки согласовали существенные условия. В отношениях арендодатель-арендатор стороны не вправе ссылаться на недействительность сделки, обосновывая этим невыполнение/ненадлежащее выполнение своих обязанностей.
  2. Договор, не имеющий регистрации, по общим правилам не устанавливает юридических последствий для третьих лиц, не являющимся сторонами сделки. Это обосновано тем, что сделка не имеет регистрации, а поэтому третьи лица не могут знать о факте его заключения и условиях сделки. Это значит, что стороны-участницы договора во взаимоотношениях с третьим лицом не вправе ссылаться на незарегистрированное соглашение.

Иные последствия для участников сделки

На самом деле госрегистрация арендного договора для его участников не оказывает влияния на действительность договора, нужно подчеркнуть, что при отсутствии таковой возникают некоторые ограничения:

  • лицо, получившее объект аренды во временное пользование не вправе сдавать его в субаренду, поскольку не заключенная сделка не рождает прав и обязательств для третьих лиц;
  • арендатор не сможет сослаться на сохранение арендных обязательств при смене владельца предмета договора;
  • у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение соглашения на новый период;
  • при аренде земли и получении подрядной организацией разрешительных документов на возведение/ввод в эксплуатацию строений в выдаче такой документации будет отказано, так как для третьего лица прав, распространяемых на арендатора земли, не возникает.

Заключение

Из вышесказанного можно сделать вывод, что регистрация арендного договора необходимо обеим сторонам-участницам сделки. Это защитит их от возможных проблем, которые могут возникнуть в спорных ситуациях. Кроме того, незарегистрированный долгосрочный договор не позволит передать его по договору субаренды в пользование третьим лицам.

Регистрация договора аренды недвижимости
Для регистрации необходимо предоставить 3 (или более) экземпляра договора в оригинале — один из них будет подшит к делу с правоустанавливающей документацией по предмету аренды

Важно, что, если одна из сторон отказывается от проведения регистрационных действий, когда этого требует законодательство, второй участник сделки может оспорить этот отказ в судебном порядке. Поэтому, составляя арендный договор, следует сразу прописать в нем, на какую из сторон возлагается обязанность его регистрации и прочие связанные с регистрационными действиями вопросы.

Интересное по теме:

Оставить комментарий

1 + шесть =

jQuery(function($) { $(document).on("click", ".pseudo-link", function(){ window.open($(this).data("uri")); });});

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: