Соглашение о расторжении договора аренды

Как известно, любые арендные отношения, независимо от объекта аренды, регулируются законодательством РФ. В правильно составленном арендном договоре обязательно прописываются основные положения сделки и условия, при которых соглашение расторгается. Лишь в подобной ситуации стороны соглашения будут защищены от всевозможных проблем, связанных с прекращением арендных обязательств. В этом материале мы поговорим о том, как грамотно аннулировать арендный договор и предложим образец договора о расторжении договора аренды.

Законодательная база

Расторжение договора аренды по соглашению сторон и по желанию одной стороны, как и составление арендного договора, регламентируется ГК РФ.

Регламент расторжения арендного договора регламентируется Гражданским кодексом РФ

Основной нормативно-правовой базой, регулирующей регламент прекращения арендных договоренностей и составление соответственного соглашения, являются следующие положения Кодекса:

1. Ст. 619. Данная статья определяет право собственника на аннулирование договорных взаимоотношений при выявлении нарушений в использовании недвижимого (движимого) имущества, которое было предоставлено в пользование на время действия арендного соглашения. Предположим, здесь может быть использование имущества не по назначению, значительные повреждения, нанесенные объекту аренды, задолженность по внесению оплаты и иные ситуации.
2. Ст. 620. В данной статье определено право арендатора прекратить арендные обязательства в одностороннем порядке. Это право может возникнуть при наличии препятствий в доступе к объекту аренды, сокрытии собственником серьезных недостатков имущества и т.д.
3. Ст. 452. В данной статье регламентируются права каждого из участников сделки обратиться с иском в судебную инстанцию, если при возникновении споров стороны не смогут достигнуть согласия в части аннулирования арендного соглашения.

Как видно, расторжение арендного договора может произойти как по взаимному согласованию сторон, так и по требованию каждого из участников соглашения. А в том случае, если стороны не готовы решить вопросы мирно, то каждая вправе требовать судебного решения по вопросу аннулирования соглашения и выплаты компенсации (если таковая будет необходима).

Основания для аннулирования договора

Рассмотрим обстоятельства, когда участники арендной сделки смогут потребовать аннулирования обязательств.

Договор аренды может быть расторгнут по взаимному согласию или по инициативе одной из сторон

Расторжение по взаимному согласию сторон

При расторжении арендного договора по взаимному соглашению сторон составляется акт о расторжении договора аренды либо подписывается доп. соглашение о расторжении договора аренды. В документах указывается, что стороны достигли соглашения об аннулировании ранее заключенной сделки. В законную силу соглашение вступает с момента подписания документов участниками сделки или их законными представителями.

Обратите внимание! При оформлении долгосрочной аренды (12 месяцев и более) требуется регистрация сделки в Госреестре. Аналогичная процедура необходима и при достижении соглашения об аннулировании таких договоренностей.

Следует отметить, что при досрочном прекращении арендных обязательств, независимо от существующих причин, инициатор расторжения договора обязан соблюсти претензионный регламент, который предполагает направление в адрес второй стороны претензию, где обозначено требование по исполнению соответствующих обязательств в установленный срок.

Претензия должна содержать ссылку на ранее оформленное соглашение, описание нарушений, послуживших поводом для аннулирования ранних договоренностей. Претензия отправляется в заказном письме с получением уведомления о его вручении. Крайне желательно сделать полную опись вложения. Письмо направляется по месту регистрации арендодателя, если это частное лицо, либо по юридическому адресу, если вторым участником сделки является организация.

Претензию можно передать лично. В такой ситуации она составляется в 2-х экземплярах – один передается противоположной стороне. А на экземпляре инициатора аннулирования арендного договора арендодатель (или его уполномоченный представитель) должен поставить дату принятия документа и подпись (когда претензия направляется в адрес организации, кроме даты и подписи, обязательно наличие входящего номера и печати компании). Это послужит подтверждением соблюдения регламента расторжения договора.

При расторжении аренды важно соблюсти регламент

Претензионный порядок и его соблюдение — безусловное требование, игнорировать которое запрещено! Иначе, при необходимости судебных разбирательств заявление отклоняется судом по причине несоблюдения регламента.

Если претензия была отправлена почтой, то, в соответствии с законодательством, срок ответа на нее составляет 1 месяц с момента ее вручения. При личном вручении претензии на ответ отводится 10 суток.

Аннулирование арендного соглашения арендатором

В том случае, если инициатором аннулирования арендного договора является собственник имущества, то для расторжения договора, соответственно с Гражданским кодексом, у него должны иметься веские причины. Прекращение арендных отношений по инициативе арендатора возможно при возникновении следующих обстоятельств:

• не соблюдение арендодателем обязательств в части обеспечения доступа к предмету аренды (уклонение от обязательств, создание препятствий и т.д.), а потому, у арендатора нет возможности использовать объект договора полностью или частично;
• у объекта аренды обнаружены серьезные недостатки, заведомо скрытые арендодателем при оформлении сделки, либо эти недостатки у арендодателя не было возможностей выявить имеющиеся недостатки до передачи имущества в аренду;
• арендодателем не соблюдено обязательство по проведению капремонта имущества в оговоренные сроки (при отсутствии этого срока ремонт должен выполняться в разумные временные интервалы);
• выявлено непригодное техническое состояние предмета аренды для его использования.

Основанием для расторжения арендного договора является нарушение условий изначального соглашения

Требованием о досрочном аннулировании арендного договора может быть выдвинуто как в отношении нежилого помещения, транспортного средства и прочего имущества, полученного во временное использование.

Аннулирование соглашения арендодателем

Если инициатором расторжения арендного договора выступает арендодатель, то от также должен руководствоваться действующими законодательными актами. Для прекращения арендных отношений владельцем (или его уполномоченным представителем) Кодексом установлены следующие основания:

• арендатор использует имущество не по прямому назначению или со значительными нарушениями договорных обязательств;
• арендатором причинена порча и ухудшение состояния имущества;
• образование задолженности по внесению арендной платы либо ее несвоевременное внесение (задержка) больше 2-х раз подряд;
• арендатор нарушает договоренности по выполнению капремонта имущества, если данная обязанность возложена на него при оформлении арендных обязательств.

В законодательных актах установлен ограниченный список причин, которые могут стать основанием для прекращения правовых отношений арендодателя и арендатора. Однако стороны вправе их расширить, прописав в арендном договоре соответственные положения. А потому настоятельно рекомендуется грамотно и внимательно подойти к оформлению договора аренды.

Требование о расторжении арендного договора может быть выдвинуто в отношении любого имущества

Правила расторжения арендного договора

При составлении документов на прекращение арендных обязательств необходимо руководствоваться следующими правилами:

• участниками соглашения об аннулировании ранее достигнутых арендных договоренностей должны выступать те же персоны, что подписывали арендную сделку;
• документы оформляются в форме дополнения к арендному договору, а потому в нем указываются соответственные идентификаторы;
• в допсоглашении непременно прописывается точная дата прекращения арендных обязательств, иначе оно приобретает законную силу с момента его подписания;
• у участников сделки не должно иметься претензий по отношению друг к другу;
• обязательно указывается регламент возврата имущества;
• при отсутствии подписи хотя бы одного участника арендной сделки документ признается недействительным.

Документ оформляется в 2-х (или больше) экземплярах, в зависимости от количества участников сделки. Договор по аннулированию аренды должен отвечать форме первоначального арендного документа. Помимо этого, важно учесть существующие особенности предмета аренды.

Образец дополнительного соглашения аннулирования аренды по согласованию сторон можно получить здесь.

Помещение, относящееся к категории «нежилая недвижимость»

Если объектом аренды является нежилая недвижимость, тогда при аннулировании сделки обязателен полный возврат имущества собственнику. В подобном случае действуют определенные правила, согласно которым передача недвижимого имущества сопровождается составлением приемно-передаточного акта.

Расторжение аренды нежилого помещения сопровождается составлением акта приема-передачи объекта

До тех пор, пока имущество находится у арендатора, арендодатель имеет право требовать оплатить пользование им даже при аннулировании арендного договора.

Имущество считается возвращенным лишь после заверения сторонами приемно-передаточного акта. В этом документе должны быть указаны следующие сведения:

• предмет возврата – подробное описание объекта, которое должно совпадать с описанием, составленным при оформлении изначального договора;
• техническое состояние недвижимости в момент составления акта;
• факт возврата вместе с объектом всех принадлежностей, которые были переданы арендатору;
• претензии, если таковые имеются, либо их отсутствие у принимающей стороны.

Когда объект передается собственнику в неудовлетворительном состоянии, это обязательно отражается в документе. Отсутствие подобного перечисления по возвращаемому имуществу является подтверждением того, что арендодатель принял имущество в надлежащем виде.

Автотранспортное средство

Аннулирование сделки аренды автомобиля происходит по стандартной схеме. Это означает, что участники сделки согласовывают взаимное желание либо инициативу какой-то из сторон изначального договора. Составляя документы об аннулировании обязательств стороны должны действовать соответственно с положениями арендного договора. Если арендный договор на автотранспорт был оформлен письменно, то в также оформляется соглашение об аннулировании обязательств.

Расторжение договора аренды автотранспорта происходит по стандартной схеме

В документах должны содержаться идентификационные сведения об участниках аренды, реквизиты изначального соглашения и детальное описание предмета аренды. Также следует указать наличие/отсутствие взаимных претензий у участников сделки и точную дату окончания арендных обязательств.

В этой ситуации составление передаточного акта не считается непременным условием. Однако при наличии претензий у сторон решить все проблемы следует до подписания окончательного документа.

Иначе одновременно с подписанием документов об аннулировании аренды прекращаются обязательства сторон по отношению друг к другу.

Бланк соглашения об аннулировании аренды автотранспортного средства доступен по ссылке.

Жилая недвижимость

При аннулировании договора найма жилой недвижимости ключевое значение имеет то, кто выступает владельцем недвижимости. Когда жилплощадь социальная, то нанимателю для аннулирования договоренностей необходимо освободить жилплощадь и уведомить об этом арендодателя.

Важно! Арендодатель не вправе в одностороннем порядке прекратить обязательства найма. Не придя к взаимному согласию, стороны расторгают обязательства в суде.

Если жилплощадь принадлежит физическому лицу, то составление соглашения о прекращении аренды обязательно

Когда жилплощадь является собственностью частного лица, то оформляется документ об аннулировании договора найма по соглашению сторон. В документах прописывается точная дата расторжения сделки. К этому времени наниматель обязан освободить жилплощадь. Если договор найма частной жилплощади аннулируется по инициативе одной из сторон, потребуется соблюдение регламента разрешения споров в досудебном порядке.

Инициатором аннулирования сделки из-за неисполнения договоренностей отправляется второй стороне требование о соответствующем исполнении условий соглашения. Когда требование не исполнено либо ответа на претензию не поступило, договор найма аннулируется судебным порядком.

Составить документ об аннулировании договора найма можно по стандартному образцу о расторжении сделки, представленному выше.

Важно! Возврат жилой недвижимости (если она является частной собственностью) владельцу сопровождается составлением приемно-передаточного акта.

Земельный участок

Оформление документа при аннулировании договоренностей по аренде земли почти не отличается от расторжения аренды в отношении нежилого объекта. Различие заключается лишь в объекте аренды и регламенте его возврата.

Когда участники сделки пришли к взаимному согласию, то потребуется составить соответствующее допсоглашение и передаточный акт, где указано, что участок возвращен вместе с расположенными на нем строениями и в соответствующем состоянии.

Оформление документа при аннулировании аренды земли практически не отличается от расторжения аренды нежилого объекта

В одностороннем порядке аннулировать сделку можно в следующих ситуациях:

• не уплата аренды больше 2-х раз подряд;
• пользование земельным участком не по его предназначению;
• состояние земельного участка отличается от указанного собственником;
• владелец земли умышленно скрыл изъяны участка либо препятствует пользованию им.

При расторжении аренды в одностороннем порядке отправляется извещение о желании прекратить взаимоотношения. При отсутствии возражений у другой стороны оформляется и подписывается надлежащий документ.

Если ответа через 30 дней не поступает или второй участник отказывается расторгнуть сделку, то инициатор аннулирования сделки имеет право обратиться в судебную инстанцию.

Стандартная форма документа аннулирования аренды земли по ссылке.

Расторжение договора субаренды, исходя из предмета аренды, происходит по подобному сценарию, но здесь потребуется участие владельца объекта первоначального соглашения, с разрешения которого сделка субаренды была оформлена.

Если стороны не могут договориться о расторжении аренды, вопросы решаются в суде

Закрепление договоренностей

Законодательством предъявляются достаточно простые требования к составлению документов об аннулировании аренды:

• форма документа аналогична форме изначального договора;
• содержание документа должно давать четкое представление о том, кто является участниками соглашения, что выступает предметом аренды, и какой конкретно договор аннулируется;
• отсутствие/наличие претензий у каждой из сторон;
• соблюдение регламента возврата-приема имущества.

Помимо этого, важно, чтобы соглашение подписали все участники сделки. Исключительно присутствие подписей доказывает согласие на аннулирование арендных обязательств. Для организаций, участвующих в арендной сделке, обязательно закрепление подписи уполномоченного лица печатью.

Подписание соглашения делает его вступившим в законную силу. С этого момента аренда прекращает свое действие, а участники сделки освобождаются от ранее принятых обязательств.

Заключение

Аннулирование арендного договора с составлением соответствующего соглашения является достаточно распространенной процедурой, которая не вызывает затруднений при соблюдении регламента оформления сделки.

Если арендный договор был зарегистрирован в Росреестре, то регистрация потребуется и для соглашения о его расторжении

При подготовке документов обязательно требуется действовать исключительно по текущими договоренностям и законодательным нормативам, которые регламентируют расторжение арендных обязательств, независимо от инициатора расторжения.

При таких обстоятельствах взаимные претензии сторон в отношении друг друга исключаются. Кроме того, составление данного соглашения предотвратит всевозможные негативные последствия в виде штрафов, потери имущества и средств, а также привлечение к ответственности.