Существенные условия договора аренды зданий и сооружений

В одной из наших предыдущих статей мы рассматривали ключевые условия при аренде недвижимости, являющихся частью строений. Сегодня мы поговорим о том, что представляет собой договор аренды зданий и сооружений. Что следует знать при его оформлении, каковы его условия и другие важные моменты.

Понятия «здание» и «сооружение»

Прежде чем перейти непосредственно к составлению договора аренды следует разобраться, в чем заключается разница между данными определениями.

Аренда зданий и сооружений

Разумеется, то и другое является капитальным строительным объектом, поэтому для обычного человека два оба этих понятия обозначают одно и тоже. Но согласно Общероссийскому классификатору, и здание, и сооружение являются строениями, однако между ними существуют различия:

  1. Зданием является строением, предназначенным для формирования и поддержания определенных требований, цель которых состоит в сохранении всевозможных ценностей, ведении деятельности, культурно-социальное обслуживание населения. Здание непременно состоит из основных частей, к которой относится крыша и стены, и внутренних коммуникаций, обеспечивающих его нормальную эксплуатацию (водопровод, отопление, вентиляция, канализация и пр.). Такой объект может состоять как из жилых, так и из нежилых помещений. К зданиям относят жилые дома, торгово-офисные или развлекательные центры и т.д.
  2. Сооружением же является строение, создающее условия производственному процессу без преобразования содержимого труда, но для выполнения определенных тех. функций. Причем любое из сооружений, входящее в состав головного сооружения и составляя целостный объект тоже считается сооружением. К таким строениям относят маяки, мосты, эстакады и прочие строительные объекты с входящими в них элементами.

Договор аренды строений

Стороны договора, подписывая соглашение, берут на себя конкретные обязательства, нарушение коих ведет к начислению штрафов и аннулированию сделки. Сделка заключается между арендодателем, передающим строение на правах владения и использования либо только использования на установленный соглашением период времени, и арендатором.

Подписание договора аренды зданий

Арендодателем вправе быть любой гражданин и организация, являющаяся законным владельцем строения, и лица, получившие законное право сдавать обозначенный объект на правах аренды. При передаче в аренду строения, владельцем которого является государство (муниципалитет), при этом оно не закреплено за организациями/предприятиями государственной (муниципальной) юрисдикции, в качестве арендодателей могут выступать только органы госвласти.

Арендатором имеет право стать гражданин и организация, при этом жилые здания могут быть переданы в аренду исключительно юридическим лицам.

Соглашение оформляется в письменной форме, подготовкой соответствующего документа, его подписывают оба участника сделки. Недопустимо заключение сделки другими средствами (средства письменной связи, акцепт и пр.). Недействительным считается соглашение, которое составлено с нарушениями формы.

Заключая арендное соглашение сроком больше, чем на 12 месяцев, его обязательно требуется зарегистрировать в Госреестре. Причем сделка может быть заключена и с указанием даты ее окончания, и без определения срока.

Помимо этого, участникам соглашения необходимо знать, что существенные условия договора аренды зданий и сооружений — обязательны и их отсутствие либо несоответствие установленной форме влечет за собой признание договора недействительным. К этим условиям принадлежат предмет договора и плата, установленная за пользование объектом, о них мы далее поговорим подробнее.

Договор аренды строений

Объект соглашения

Объектом аренды становится само строение. Сдавая строение в аренду, ключевое внимание обращается на юридическое состояние земли, где объект располагается. В законе прописано, что вместе с получением прав на владение и использование указанного строения приобретается право на часть земли, которую оно занимает и которая требуется для его эксплуатации.

Права на землю стороны, арендующей объект, имеют прямую зависимость от прав стороны, сдающей его, если:

  • арендодатель имеет законное право собственности на землю, тогда вторая сторона соглашения приобретает право использования части земли, занимаемой объектом и необходимой для пользования соответственно с его предназначением;
  • арендодатель не является владельцем земли, тогда права арендатора на земельный участок определяются исключительно на основании оценки объема прав второй стороны.

Больше того, Законом устанавливается, что аренда объекта, расположенного на земле, не содержащийся у арендодателя в законной собственности, допустима без согласования с владельцем означенного участка, но с условием, что указанное не расходится с условиями использования земли, прописанными в российском законодательстве либо договором с ее владельцем. Целесообразно отметить, что участникам сделки не потребуется оформлять и подписывать допсоглашение, где будут описаны права использования земли.

Главным документом, устанавливающим права, в подобных ситуациях становится исключительно договор аренды объекта, подписанный сторонами.

Но, если земля, где располагается арендованное строение, продается третьим лицам, за арендатором строения остается право использования земельного участка, занимаемого арендуемым объектом и требуемого для его эксплуатации, на прежних основаниях, т.е. на условиях, которые действовали на момент заключения сделки.

Существенные условия договора аренды зданий и сооружений

Стоимость аренды

В договоре аренды на объект должно содержаться и второе существенное условие — размер оплаты за аренду объекта и схемы расчетов.

Размеры арендных платежей зависят от многих параметров, в частности:

  • направление предположительного пользования объектом;
  • его технические параметры и другие.

Плата за аренду определяется зафиксированной суммой в месяц, ценой за единицу площади объекта или иным согласованным способом. Обычно, плата за аренду устанавливается в денежной форме, а выплаты осуществляются один раз в месяц (квартал).

При отсутствии согласования (в письменной форме) по данному условию, арендный договор на объект считается незаключенным.

Иные важные условия

К таким условиям аренды объектов относят период аренды. Как было сказано выше, договор аренды имущества может быть заключен на любой период времени. Если срок аренды не определяется сторонами, данная сделка заключается бессрочно (неустановленный срок).

Если в этом варианте какая-то из сторон пожелает аннулировать заключенное соглашение, то она вправе осуществить это когда угодно. При подобном аннулировании соглашения, в соответствии с законом, требуется оповестить второго участника договора за 90 дней. Оповещение второй стороны об аннулировании сделки осуществляется письменно. Срок указанного оповещения о предполагаемом прекращении действия договора по согласованию между сторонами может изменяться. Это обязательно прописывается в документах.

Существенные условия аренды

Дополнительные приложения

К арендному договору могут прилагаться следующие сопутствующие документы:

  • детальное описание объекта;
  • детальное описание земли, где располагается объект;
  • план внесения платежей по аренде;
  • свидетельство о праве собственности;
  • документы, устанавливающие права на участок;
  • кадастровые документы на строение и землю;
  • акт, подтверждающий факт передачи объекта;
  • допсоглашение;
  • протоколы разногласий и их согласования.

Передача (прием) и возврат объекта

Главной обязанностью участника, выступающего в качестве арендодателя, становится передача строения второй стороне в состоянии, отвечающем положениям сделки и его предназначению. Передача (возврат) объекта по соглашению производится по конкретным правилам — им закон придает правовой статус. Данные действия осуществляются на основании передаточного акта или другого документа, который подтверждает факт приема-передачи. Документ подписывается обоими участниками договора.

При нежелании какой-либо из сторон подписывать документ, подтверждающий передачу объекта на оговоренных в арендном соглашении условиях, будет считаться отказом от исполнения взятых на себя обязательств по передаче объекта. Обязанность арендатора возвратить объект оформляется в аналогичном порядке.

Арендатор обязан внести плату, включающую не только арендные платежи за использование объекта, но и оплату за использование земли, где он располагается, либо передаваемый одновременно с ним соответственной частью земли, если иное не предусматривается соглашением.

Аренда зданий

Важные особенности заключения арендного соглашения

Заключая арендное соглашение на объект, следует знать, что оно обязательно составляется письменно и подписывается обоими участниками сделки. Когда объект арендуется на период больше 12 месяцев и проходит юридическую регистрацию в Госреестре, то именно с этого времени соглашение считается заключенным.

Принимая объект в аренду, участник соглашения берет на себя обязательства по уплате арендных взносов, прописанных в договоре, без задержек, пользованию объектом по его прямому предназначению, поддержанию его в должном состоянии. Причем подписывая соглашение, арендатор, получает и права, в частности:

  • истребовать удержания из оплаты сумму затрат на исправление недостатков принятого объекта, каковые полностью/по частям препятствуют его эксплуатации;
  • истребовать снижения ежемесячной платы, если по причинам, не зависящим от него, состояние объекта ухудшается;
  • передавать арендуемый им объект в субаренду, не получив на то согласие арендодателя, передавать арендные прав в залог, внося полученные средства в уставной фонд;
  • на приоритетных правах заключить арендный договор на новый период времени с условием, что раньше им надлежащим образом исполнялись возложенные на него обязательства.

Нередко арендодатель прописывает в соглашении право самостоятельно менять величину арендной платы при возникновении некоторых условий и право аннулировать соглашение при нарушениях второй стороной сроков внесения арендных платежей. Включение в документ подобных положений не нарушает отечественного законодательства. При этом Гражданским кодексом РФ устанавливаются общие правила, по которым при требовании арендодателя соглашение аннулируется до окончания срока только через суд, если арендатор:

  • использует строение со значительными нарушениями условий соглашения или предназначения объекта, а также с регулярными нарушениями;
  • значительно ухудшается состояние объекта;
  • больше 2-х раз подряд задерживает внесение арендных платежей;
  • не делает капитального ремонта объекта в предписанные сроки, если его проведение возлагается на арендатора;
  • в других случаях, которые предусмотрены арендным договором.

Аренда зданий и сооружений

Важно, что арендодатель вправе потребовать аннулирования соглашения до окончания срока лишь после направления в адрес второй стороны письменного предупреждения о необходимости выполнения им обязательств в предписанный срок. Требование об аннулировании соглашения будет отклонено судебной инстанцией, если арендатор своевременно исправит все нарушения. Но когда в соглашении за арендодателем такое право не закрепляется, он не вправе препятствовать второй стороне в использовании строения до соответствующего решения суда об аннулировании сделки. Ущемление прав арендатора на использование объекта может повлечь привлечение к ответственности арендодателя.

Всегда следует с особой внимательностью относится к подготовке, оформлению и подписанию документов. Целесообразно просчитать возможность возникновения различных ситуаций, в том числе, споры между сторонами. Это в последующем защитит арендатора от всевозможных неправомерных актов, а также защитит его права.

Интересное по теме:

Оставить комментарий

девятнадцать − тринадцать =

jQuery(function($) { $(document).on("click", ".pseudo-link", function(){ window.open($(this).data("uri")); });});

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: