Консультация юриста по телефону
8 (800) 551-66-48

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Любые сделки в сфере недвижимости оформляются с помощью договоров. Это обязательно, исключений нет. Но как поступать, если стороны вдруг решили отменить сделку, после того, как подписали договор и даже зарегистрировали его в Росреестре? Рассказываем, по каким правилам происходит расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации.

Процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли-продажи квартиры обязательно проходит по ГК РФ и требованиям других законов. Никто из участников не может быть ущемлен в правах: покупатель должен получить назад оплату, а продавец — свою собственность.

Как можно расторгнуть договор купли-продажи? Даже если смена собственника уже оформлена в Росреестре, прекращение сделки остается возможным. По сути процедура представляет собой «покупку наоборот»: новый собственник и бывший владелец меняются местами. Они заключают новый договор по передаче прав собственности и регистрируют новый статус в Росреестре. Или можно подписать в присутствии нотариуса соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры или другой недвижимости и передать деньги. Такой вариант подходит, если в отмене заинтересованы обе стороны. Однако на практике подобное развитие событий скорее является исключением из правил.

Порядок расторжения в ситуации, когда инициатива расторжения исходит только от одного участника, существенно отличается и предполагает судебный процесс. Недовольный покупатель или продавец составляет иск в суд, в котором обосновывает, почему сделка должны быть расторгнута и что именно требует от ответчика.

Скачать образец договора расторженияРасторжение договора купли-продажи

Расторжение договора купли продажи недвижимости после регистрации
Договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть, даже если передача собственности уже оформлена в Росреестре

Какие основания могут быть для расторжения сделки

Основания для отмены передачи собственности и сделки в целом указаны в 450 статье ГК РФ без конкретики. Если участники в силу каких-либо обстоятельств недовольны результатами сделки или кто-то из них получил ущерб, который свел весь экономический смысл купли-продажи к нулю. Возможные причины расторжения отношений таковы:

  • недвижимость истребована третьими лицами за долги продавца, о которых не знал приобретатель;
  • старый собственник отказал в передаче имущества после сделки из-за изъятия за долги или по иной причине;
  • квартира не соответствует техническому описанию, но только в случае, что документы подделаны (если новый собственник не увидел разногласий в документах из-за невнимательности или они не имеют существенного значения, суд отклонит иск);
  • продавец не готов предоставить все положенные по закону или договору документы;
  • покупатель отказал в передаче оплаты (всей суммы или части);
  • один из участников нарушил условия договора и причинила вред контрагенту.

Расторжение договора купли-продажи — не одно и то же, что признание его недействительным. Последствия у этих процессов одинаковые — возвращение недвижимости первоначальному собственнику и денег покупателю — но суть разная. При признании документа недействительным сделка отменяется, потому что заключалась неправомерно. Возможные причины для признания новой формы собственности недействительной:

  1. Одна из сторон является недееспособной (или ограниченно дееспособной) и скрыла это от партнера.
  2. При составлении договора нарушены нормы законодательства.
  3. Один из контрагентов заключал сделку в состоянии измененного сознания. Например, пьяный или под воздействием наркотических веществ.
  4. Договор подписан по принуждению.
  5. Сделка заключалась с мошенническими целями.

В любом случае, если один из участников хочет отменить сделку, а другая — нет, без судебного разбирательства обойтись не получится.

Как уведомить вторую сторону

Предположим, кто-то из участников сделки купли-продажи обращается в суд на контрагента и планирует вернуть собственность или деньги назад. Должна ли она как-то специально уведомлять ответчика о грядущем разбирательстве? Нет, это не его обязанность. Все необходимое сделает суд.

Срок обращения в суд для признания купли-продажи неправомерной равен стандартному сроку исковой давности — 3 года с даты подписания договора.

Если считаете необходимым уведомить вторую сторону самостоятельно, можете информировать ее в частном порядке. Например, позвонить, написать письмо или связаться в интернете. Однако это совершенно не обязательно.

Как ответчик узнает, что ему предъявлен иск, если истец не уведомлял его? Очень просто: он получает повестку из суда, где указаны имя истца и причина обращения в суд. Там же будет указан адрес суда и его точное наименование. После этого можно зайти на сайт учреждения и в разделе «Рассмотрение дел» уточнить обстоятельства. Чаще всего к повестке не прилагаются никакие дополнительные документы. Но ответчик может получить их в канцелярии суда, чтобы лучше подготовиться к заседанию. В некоторых ситуациях день заседания по просьбе ответчика могут перенести по более поздний срок.

Отмена договора купли-продажи квартиры
Сделку можно аннулировать без суда, если обе стороны согласны

Обращение в суд с иском о расторжении договора

Если прекратить отношения мирным путем не вышло, любой из участников вправе подготовить иск в суд. Правила обращения стандартные и предполагают подачу заявления со следующими данными:

  1. В шапке указывают наименование суда, полные имена истца и ответчика, общую сумму иска (равна размеру требования и морального вреда).
  2. Реквизиты заключенного договора и предмет отношений.
  3. Основания расторжения договора.
  4. Дополнительные пояснения. Например, были ли попытки мирного урегулирования, почему они завершились неудачно или не предпринимались. Например, «на предложение мирно урегулировать конфликт ответчик не отреагировал».
  5. Ссылка на 131-132 статьи ГК РФ, которые регламентируют содержание искового заявления.
  6. Требования. Скорее всего, их будет два. Например, «расторгнуть договор» и «взыскать с ответчика … рублей».

К исковому заявлению прикладывают копии документов (с расчетом на ответчика):

  • квитанции об уплате государственной пошлины (сумма пропорциональна размеру искового требования);
  • договора купли-продажи, который предстоит отменить;
  • претензий, обращений, предложений мирного решения спора (если таковые имели место);
  • актов и свидетельств, подтверждающих нарушений условий передачи имущества, обосновывающих необходимость расторжения сделки.

Допускается прикладывать любые другие документы, которые, по мнению истца, необходимы для принятия судом решения в его пользу. Судебная практика показывает, что дополнительные документы могут существенно повлиять на ход разбирательства.

Скачать: Иск о расторжении договора

Возможно ли досудебное урегулирование до и после регистрации договора

Досудебное урегулирование реально, если оба участника настроены на мирное решение вопроса. Инициатор отправляет контрагенту предложение об отмене договора и возвращению имущества. Оно составляется в произвольной форме. В него стоит включить реквизиты соглашения и обстоятельства, по которым вы хотите расторгнуть сделку.

Убедитесь, что контрагент получил ваше предложение и ожидайте 30 дней. Если он согласен, вы можете пойти к нотариусу, подписать расторжение или заключить новый договор, чтобы обменяться имуществом. Если партнер против или вовсе не ответил вам, обращайтесь в суд.

Заключение

Отменить договор купли-продажи квартиры допускается как до оформления смены собственника в Росреестре, так и после. Причины могут быть любыми, допускается как желание старого владельца, так и нового. Аннулировать сделки допускается мирно у нотариуса или с помощью судебного разбирательства.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Оцените статью
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

пять − 1 =

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: