Консультация юриста по телефону
8 (800) 551-66-48

Закон о долевом строительстве

Участие в долевом строительстве позволяет приобрести жилище в еще строящемся здании на 40 процентов дешевле, чем аналогичную квартиру на вторичном рынке. Однако сделки по продаже недвижимости в недостроенном доме сопряжены с рядом трудностей. Застройщики не всегда сдают объекты в эксплуатацию в обозначенный срок. Чтобы обезопасить граждан, в госорганах разработали нормативно-правовые акты, которые регулируют подобные соглашения и правила ввода таких домов в пользование.

ФЗ №214 о долевом строительстве

В обновленной редакции он был принят 27 июня 2019 года. В нем прописаны требования к уставному капиталу и организационно-правовой форме таких сделок. Новый закон регламентирует порядок строительства, оформления проектной документации и сдачи в эксплуатацию многоквартирных сооружений. Координируют весь процесс представители исполнительной власти, которые вправе проверить, какие средства были привлечены для возведения дома, насколько возведенное строение соответствует заявленным в договоре характеристикам, имеется ли у застройщика проектная документация и инструкция по эксплуатации постройки. При выявлении несоответствий застройщик получает уведомление с требованием исправить недочеты.

Закон о долевом строительстве гласит, что генподрядчика также привлекают к ответственности, если он не исполнил свои обязательства и вовремя не передал ключи от квартир дольщикам. По закону он должен сообщить владельцам о завершении строительства за месяц до назначенной даты сдачи здания и подписать с ними передаточный акт. Если дом еще не был построен в обозначенный срок, застройщику выставляют неустойку, составляющую одну трехсотую ставки рефинансирования. Подобные меры призваны обезопасить сделки по покупке недвижимости на этапе строительства.

План строительства
Подрядчики несут ответственность за сроки окончания строительства

Риски дольщиков при участии в долевом строительстве

Особенность приобретения данного типа жилья в том, что люди инвестируют деньги в недвижимость, которой еще фактически нет. Главный риск в том, что такой дом может быть и не возведен, хотя деньги за квадратные метры в нем уже внесены. Происходит это по разным причинам. Основная – банкротство компании, которая строила сооружение. В таком случае вопрос решается в арбитражном суде. Уполномоченные представители госинстанции фиксируют, что застройщик обанкротился, и замораживают стройку. Выделяются и другие риски:

  • затягивание сроков сдачи дома из-за неправильно составленных документов, не соблюденных норм строительства;
  • мошенничество строительной фирмы, в качестве которой выступает подставное юрлицо;
  • недочеты в конструкции постройки, подрядчик возвел здание с дефектами.

Чтобы не столкнуться с подобными ситуациями, следует детально изучить соглашение, подписываемое с компанией-застройщиком. В нем должен быть прописан период, в течение которого дом будет возведен, указаны параметры строения, представлены сведения об организации (реквизиты, адрес, род деятельности), которая отстраивает объект.

По законодательству генподрядчик обязуется соблюсти все процедуры, связанные с подготовкой правоподтверждающей документации на жилплощадь и соблюдением норм при возведении конструкций. Иначе возможна отмена сделки и аннулирование договоренностей между продавцом и покупателем квадратных метров.

Законодательная защита дольщиков

Государство защищает тех, кто вложил средства в еще не отстроенную жилплощадь. Права таких граждан закреплены в нормативно-правовых актах. Чтобы обезопасить население от незаконных сделок и мошеннических схем, Правительство обязало каждую строительную фирму подготавливать страховку на возводимое строение. Происходить это должно перед подписанием соглашения между организацией-продавцом и физлицом-покупателем. Так обеспечивается страхование долевого участия в строительстве. Причем страхуется не только сама квартира, но и непосредственно ДДУ. На защиту интересов граждан, приобретающих жилье в новостройках, направлено множество законодательных документов.

По Федеральному закону номер 214 застройщики должны возмещать ущерб новоявленным владельцам помещений, если возведенный им дом был разрушен. Они также обязаны сдавать строение по акту приемки-передачи только после проверки всей площади новоиспеченными собственниками. Если были нарушены сроки сдачи, то жильцы вправе обратиться в суд. По решению судьи обманутым дольщикам могут помочь региональные власти. Для тех, кто вложил деньги в жилище, но не въехал в него, предусмотрена компенсация со стороны государства:

  • поиск инвесторов, которые достроят дом;
  • материальная поддержка на средства регионального бюджета;
  • предоставление жилого помещения для временного проживания.
Договор долевого участия
Стороны подписывают договор долевого участия

На предотвращение злоупотреблений и повышение результативности данных сделок направлен 44 ФЗ. В законопроекте речь идет о таком объекте закупки как долевое строительство, направленное на расселение аварийного фонда. Согласно нормативно-правовому акту перед проведением данной процедуры должен быть аукцион, на котором выбирается застройщик. Он подписывает контракт с дольщиками, оговаривая исполнителей, дату сдачи здания, порядок и нормативы строительства. Если обязательства были исполнены не надлежащим образом, назначаются пени или штраф. Величина санкций и условия их начисления также указываются в контракте.

1 июля 2018 года был принят закон об отмене долевого строительства. Он предусматривает схему проектного финансирования подобных сделок. Средства покупателей жилплощади хранятся на эскроу-счетах до тех пор, пока здание не будет окончательно возведено. Если стройка прекратится либо застройщик разорится, деньги возвращаются дольщикам. Таким способом обеспечивается сохранность финансов граждан и стимулируется добросовестность исполнителей. Причем касается это не только личных накоплений граждан, но и матпомощи от государства. Так, по ФЗ 241 участвовать в долевой застройке вправе молодые семьи, которые вложили в недвижимость средства материнского капитала. При этом пара может использовать выделенные деньги в качестве первоначального взноса либо добавить их к накопленной собственными силами сумме, чтобы полностью оплатить жилье. Внести маткапитал для оплаты жилища на этапе котлована возможно только после достижения ребенком трехлетнего возраста. Приобретенная на долевых условиях квартира будет оформлена в собственность детей и родителей. Величина долей для каждого члена семьи прописывается в составленном соглашении.

Договор долевого участия в строительстве

Он представляет собой заключенное в письменной форме соглашение между представителем застройщика и покупателем жилплощади. Возможно оформить его в электронном виде. Тогда документ понадобится усилить цифровыми подписями, поскольку подобная документация визируется обеими сторонами сделки и подлежит госрегистрации. Такая бумага отличается стандартной структурой и составляется по типовому образцу. В соглашении фиксируются:

  • характеристики жилплощади согласно проектной документации;
  • схематичное изображение планировки жилища;
  • габариты;
  • этажность возводимого сооружения;
  • дата передачи объекта в пользование;
  • стоимость и регламент оплаты;
  • гарантийный срок на недвижимость;
  • условия привлечения денег дольщиков;
  • величина взносов в компенсационный фонд.

Строительство дома

Такой механизм взаимодействия между застройщиками и дольщиками существовал до июня 2018 года, пока не были внесены правки в Федеральный закон номер 214. Последняя редакция акта фактически отменяет ранее действовавшие ДДУ. Так, в законопроекте говорится о запрете заключать подобные соглашения. С 2019 года они меняются на эскроу-счета. Для покупателей ничего не меняется: они по-прежнему вносят деньги. Но передают их не самой строительной компании, а заносят на специальный счет. Там вся сумма блокируется. Застройщик сможет получить ее, только когда  выполнит взятые на себя обязательства (достоит сооружение, подведет коммуникацию, оформит сопутствующую документацию). Однако те, кто получил разрешение на строительство до июля 2018 года, имеют право заключать договоры.

Рекомендации по оформлению документа

Несмотря на предпринятые государством меры защиты, ряд застройщиков включает в соглашение невыгодные для дольщиков условия. Главная проблема заключается в том, что унифицированной формы договора нет. Есть только несколько положений, которые должны быть указаны в подобной бумаге. С ними стоит детально ознакомиться перед тем, как подписывать соглашение. Чтобы избавиться от вероятных сложностей со сдачей объекта, достаточно следовать некоторым правилам. В договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • описания всех помещений, входящих в жилплощадь, метраж каждого, материал изготовления, местоположение;
  • физический адрес дома и кадастровый номер;
  • дата ввода здания в эксплуатацию (стоит указать конкретное число и учесть вероятные форс-мажоры);
  • окончательная стоимость покупаемого жилища и порядок внесения средств (следует прописать, в каком случае цена может быть пересмотрена, если после замеров метраж квартиры уменьшится);
  • гарантии застройщика, что он возведет сооружение в оговоренные сроки (желательно установить также период, в течение которого подрядчику нужно будет устранить выявленные в ходе строительства недочеты);
  • вариант страховки девелопера (соглашение со страховой фирмой, банковское поручительство, членство в ОВС).

Скачать образец договора долевого участия

Официально составленный документ содержит в себе все эти разделы. Если какого-то из них нет, то бумага будет признана ничтожной и не пройдет госрегистрацию. Такой исход возможен, если в документации представлены неполные либо недостоверные сведения о строительной организации. Текстовая часть должна начинаться с подробной характеристики застройщика (название компании, адрес, реквизиты). Следует также проверить, подписал ли лист руководитель фирмы, поскольку только он обладает такими полномочиями.

Благодаря законодательным нововведениям граждане получили больше гарантий при покупке жилища на этапе котлована. С 2019 года все, кто покупают подобную недвижимость, имеют возможность получить свои деньги обратно, если генподрядчик нарушит условия соглашения и не достроит здание в оговоренные сроки. Происходит это за счет стартовавших эскроу-счетов. Теперь те, кто приобретает жилплощадь в строящемся сооружении, заносят требуемую сумму на специальный банковский депозит. Застройщик получит ее, только когда отстроит недвижимость с соблюдением всех законодательных стандартов. В противном случае деньги будут возвращены покупателям. Такая мера направлена на уменьшение числа обманутых людей, вложивших деньги в жилье, которое так и не было построено.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Оцените статью
1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars
Загрузка...
Добавить комментарий

восемь − два =

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: