Как правильно продавать квартиру

Продажа недвижимого имущества – дело достаточно сложное и ответственное. Здесь важно не просто получить желаемую сумму денег, но и соблюсти все формальности, а главное максимально защититься от недобросовестных покупателей. Продавать квартиру можно самостоятельно или, обратившись за помощью профессионального риелтора. Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки. И в каждом конкретном случае выбор будет зависеть от желания и возможностей собственника недвижимости.

В этой статье мы подробно расскажем, как продавать квартиру, рассмотрев возможные варианты. Приведенная информация поможет грамотно выполнить все необходимые процедуры, оформить документы и стопроцентно получить заявленную стоимость недвижимости.

Продажа через риелтора

При продаже недвижимости через риелтора владелец имущества сумеет свести к минимуму собственное участие при проведении обязательных процедур, доверив решение всех юридических и других вопросов специалисту. Все что от него потребуется – это желательное присутствие при показе квартиры и, разумеется, на заключительном этапе в момент оформления сделки.

Продажу квартиры можно провести самостоятельно или с привлечением риелтора

Обратите внимание! Продажа квартиры с привлечением посредника – мероприятие не бесплатное. Собственнику придется заплатить посреднику за оказанные услуги, а их стоимость может составлять от 2 до 6 % от заявленной стоимости квартиры.

Еще один важный момент, о котором должен знать каждый человек, планирующий решать такую задачу, как продавать недвижимость с привлечением риелтора – это, собственно, выбор специалиста, которому будет доверено ведение процесса продажи. Ведь именно от профессиональных качеств посредника будут зависеть сроки, корректность оформления документов и отсутствие всяческих сложностей в процессе продажи. Эксперты рынка недвижимости говорят, что выбирать риелтора следует не по количеству отработанных им лет, а по качеству и количеству проведенных им сделок.

Человек должен обладать соответствующими знаниями в самых различных сферах, и его компетенция станет залогом успешности сделки.

Для того, чтобы удостовериться в профессионализме риелтора, нужно проверить его документы, которые подтвердят наличие определенных знаний. Это могут быть документы об образовании, сертификаты, лицензии и прочее. Хорошо, если человек сможет подтвердить свое членство в проф. сообществах, предположим, Российская гильдия риелторов.

Непременно поинтересуйтесь, за счет чего получится продать недвижимость в определенные сроки и по наиболее выгодной для вас цене. Постарайтесь разузнать больше информации о его опыте и успехах продажи недвижимости в конкретном районе. И не менее важно, подобрать человека, с которым вам будет легко общаться и вести дела. Поскольку взаимоотношения собственника и посредника оказывают не меньшее влияние на конечный результат.

Самостоятельная продажа

Второй вариант – это самостоятельное выполнение всех необходимых действий по продаже недвижимого имущества. Выбрав этот способ, вы сможете сэкономить деньги на уплате комиссии, но для самостоятельной продажи квартиры потребуется достаточно много сил. Кроме того, нужно быть готовым к тому, что не удастся осуществить задуманное в требуемые сроки – процесс может несколько затянуться.

А чтобы у читателей возникло как можно меньше затруднений, далее остановимся на том, как правильно выставить квартиру на продажу.

Самостоятельная продажа квартиры потребует значительных временных затрат и большой внимательности

Оценка недвижимости

От правильной оценки квартиры будут зависеть не только сроки ее продажи, но и возможность получить за недвижимость реальные деньги. Но следует уточнить, что цена недвижимого имущества складывается из нескольких ключевых параметров. На объективную стоимость конкретной квартиры влияет:

• метраж объекта;
• число комнат;
• особенности планировки (раздельные/смежные комнаты/санузел, размер кухни и прочие факторы).
• благоустроенность придомовой территории и развитость инфраструктуры района (наличие автомобильной парковки и детской площадки, магазинов, детсадов, школы, остановок транспорта и прочее в районе нахождения объекта) – если важные объекты находятся в шаговой доступности, то стоимость квартиры повышается;
• этажность дома и этаж расположения квартиры – к примеру, в многоэтажных домах квартиры, расположенные на средних этажах, ценятся выше, нежели первые и последние этажи;
• наличие лоджий и балконов в квартире, а также их размеры;
• удаленность от центра города и наличие поблизости парковых зон;
• размер оплаты услуг ЖКХ – здесь наличие горячего водоснабжения или газовой колонки, тип установленной на кухне плиты и прочее.

Для самостоятельного определения стоимости квартиры нужно посмотреть максимально похожие предложения в различных источниках. Это могут быть доски объявлений, существующие в интернет-пространстве, специализированные печатные издания и т.д.

Для справки! Определив среднюю цены аналогичных вашему предложений, можно заявлять ее к продаже. При этом, вы можете ее немного увеличить или уменьшить. Но помните, что при увеличении цены сделка может состояться несколько позже, чем вы рассчитываете. А в случае, если квартиру требуется продать в кратчайший срок, то целесообразно поставить цену, которая будет немного ниже среднерыночной.

При продаже квартиры собственнику потребуется собрать полный пакет обязательных документов

Какие документы нужно оформить

При оформлении сделки собственнику квартиры потребуется предъявить следующие документы:

1. Удостоверение личности – чаще всего, паспорт;
2. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
3. Справка на квартиру, выданная в БТИ.
4. Выписка из ЕГРН, которая заказывается в подразделении Госреестра, на официальном портале ведомства либо в ближайшем отделении «Мои документы» (МФЦ).
5. Справка о количестве лиц, прописанных на данной площади.
6. Справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ.
7. Подтверждение законности имеющихся перепланировок (при наличии таковых).
8. Письменное разрешение супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусом, если недвижимость приобретена в браке.
9. Разрешение органов опеки, если в числе собственников недвижимости есть несовершеннолетние дети.

Где и как подать объявление

Объявление по продаже недвижимого имущества желательно разместить сразу на нескольких специальных интернет-площадках. Сегодня таких работает предостаточно – Авито-недвижимость, Домофонд, Яндекс-недвижимость, Циан и пр., кроме того, в каждом регионе имеются собственные ресурсы, где бесплатно публикуются объявления пользователей.

Не стоит игнорировать и популярные соцсети. Опубликуйте информацию о том, что продаете квартиру у себя на страничке и обратитесь к друзьям и знакомым с просьбой поделиться заметкой.

Но для привлечения желающих купить именно вашу квартиру, надо правильно составить текст объявления и прикрепить к нему качественные фото.

Качественные фотографии

Съемку лучше провести не на мобильный телефон, а на фотокамеру. Для проведения съемки лучше выбрать солнечный день. Кроме это следует подготовить квартиру к фотосессии – убрать все лишнее, вытереть пыль, почистить сантехнику, аккуратно расставить вещи на открытых полках и т.д.

А создание дополнительного уюта – цветы, декоративные подушки, симпатичные статуэтки и другие милые вещицы – сделают фотографии более привлекательными для потенциальных покупателей.

Хороший текст

В тексте объявления следует подробно описать все достоинства вашей квартиры. В первой части лучше изложить технические параметры – число комнат, особенности планировки, этаж, наличие балкона и прочее.

Не забудьте упомянуть о достоинствах недвижимости, которые могут не иметь значения для вас, но могут оказаться крайне важными для потенциального покупателя. Здесь можно описать инфраструктуру, наличие образовательных учреждений, спортивных и развлекательных объектов, магазинов и так далее.

Объявление о продаже квартиры нужно разместить на популярных ресурсах и своей страничке в соцсетях

Как показывать квартиру покупателям

К сожалению, обман при продаже квартиры – ситуация, с которой может столкнуться каждый собственник недвижимости. И защищаться от него следует сразу на начальных этапах. В процессе продажи ключевое место занимает подготовка и демонстрация квартиры, а также общение с вероятными покупателями.

Как подготовить квартиру

Прежде чем показывать жилье, следует навести порядок не только в самой квартире, но и (очень желательно) в подъезде. На лестничной площадке целесообразно создать хорошую освещенность, ввернув лампочки помощнее, подмести, а лучше помыть ее.

В квартире нужно проверить хорошо ли приклеены обои, если есть отошедшие углы, то следует подклеить их. Помойте стекла, почистите сливные отверстия раковин, сделайте уборку и избавьтесь от неприятных запахов. Эксперты говорят, что положительно влияет на потенциального покупателя приятный аромат выпечки. Испеките пирог – им можно не угощать вероятного покупателя, но хорошее впечатление у него создастся обязательно.

Первоочередная задача продавца — создать wau-эффект по отношению к продаваемой квартире при каждом контакте с потенциальными покупателями.

Как правильно разговаривать с потенциальными покупателями

Каждый хозяин отлично знает все преимущества и недостатки своей квартиры. А потому следует взглянуть на нее глазами покупателей и подумать, какие могут возникнуть вопросы и что может ему не понравиться. После это нужно подготовить весомые аргументы, которые должны склонить вероятного покупателя на сторону продавца.

Покупатели, приходящие смотреть квартиру, чаще всего, хотят снизить заявленную цену. Особенно когда на просмотр приходят перекупщики, заинтересованные в значительном снижении озвученной продавцом цены. Эксперты рекомендуют заранее определиться, до какой цифры вы готовы снизить цену. При этом посетитель может приводить всевозможные (даже несуществующие) доводы, по каким причинам вы должны снизить цену. Не нужно поддаваться давлению, смело отстаивайте собственную позицию.

Заключение договора задатка и купли-продажи

Следующий важный этап, на котором следует быть крайне внимательным — это оформление документов, касающихся денежных операций. Получение задатка с оформлением соответствующего договора и, собственно процедура подписания договора продажи. Соблюдя все формальности на этом этапе, вы наверняка сможете продать квартиру, чтобы не обманули, получив за нее желаемую денежную сумму.

Оформив залог, стороны договора принимают на себя определенные обязательства

Образец договора задатка

Получение залога и оформление соответствующего документа говорит о серьезности намерений сторон сделки. Покупателем подтверждается желание приобрести жилье, передавая владельцу недвижимости некоторую денежную сумму. Как правило, размер залога составляет от 2 до 5 % от конечной стоимости недвижимости. Собственник же объекта, принимая залоговую сумму, гарантирует продажу квартиры именно этому покупателю и только за оговоренную цену.

Договором залога предусматриваются определенные санкции при отказе от заключения сделки как для продавца, так и для покупателя. При отказе покупателя залоговая сумма останется у продавца. А вот если собственник по неким причинам передумает продавать недвижимость, то он должен возвратить покупателю залоговую сумму в двукратном размере.

Договор купли-продажи

К моменту оформления сделки у продающей стороны на руках должен иметься полный комплект обязательных документов, а все лица, зарегистрированные на данной жилплощади, должны быть выписаны.

Договор по продаже недвижимости, как правило, оформляется нотариусом. Подписание договора происходит после передачи денег покупателем продавцу, который, в свою очередь должен написать расписку о получении полной оговоренной суммы.

Подписав договор, стороны отдают его в местное отделение Госреестра для проведения регистрационных действий. После этого право собственности на квартиру переходит от продавца к новому владельцу. Размер государственной пошлины за регистрацию сделки составляет 2 тыс. руб.

Перед демонстрацией квартиры следует навести в ней порядок, чтобы произвести нужное впечатление на покупателя

Безопасная передача денег

Еще один важный момент, в решении такого вопроса, как грамотно продать квартиру – это окончательный расчет. Каждая сторона старается максимально обезопасить себя на данном этапе, предпринимая соответствующие меры. Деньги могут быть переданы различными способами, поэтому стороны сделки имеют возможность выбрать наиболее удобный для них.

Банковские ячейки

Покупатель оформляет с банком договор на аренду сейфовой ячейки, где указываются условия допуска к сейфу продавца недвижимости. Предположим, предъявление подписанного документа по продаже недвижимости с отметкой о проведении регистрационных действий.

Лицо, являющееся собственником квартиры и выступающее в качестве продавца, также оформляет аренду ячейки, в которую помещает расписку о том, что деньги за недвижимость им получены. Новый собственник квартиры получает доступ к сейфу при соблюдении установленных договором условий, в числе которых тоже можно указать предъявление договора.

При закладке денег и расписки присутствуют обе стороны сделки. Поскольку прежний собственник квартиры должен удостовериться в наличии всей суммы, а покупатель в том, что расписка составлена правильно и положена в сейф.

Депозит нотариуса

Нотариус, который будет заверять сделку, вправе осуществить расчет через собственный счет, получив деньги от покупателя и вручив их прежнему собственнику квартиры. Но здесь нужно учитывать, что в услугу включается комиссионный сбор, взимаемый банком, размер которого устанавливается финансовой организацией.

Передача наличными

Передача денег и расписки может состояться и без лишних «заморочек» из рук в руки. Но здесь продавцу важно убедиться в подлинности полученных купюр и наличии полной оговоренной суммы. При этом важно, чтобы при передаче-получении денег присутствовали свидетели, к примеру, нотариус и его помощник, либо провести процедуру под камерой видеонаблюдения.

Важно! В целях безопасности не нужно афишировать то, когда и где состоится передача-получение денежной суммы.

Заключая договор купли-продажи через нотариуса, можно организовать расчет через его депозитный счет

Особенности передача квартиры новому владельцу

Когда сделка оформлена, расчет произведен и стороны не имеют претензий друг к другу, договор подается в соответствующую инстанцию для регистрации. Именно в этот момент ключи от квартиры должны перейти от продавца к покупателю.

Подчеркнем, что крайне желательно составить приемно-передаточный акт, в котором будет зафиксировано надлежащее техническое состояние жилплощади, отсутствие каких-либо недочетов и претензий.

Частые случаи мошенничества

В сделках с недвижимым имуществом более уязвимой стороной считается покупатель. Однако и у собственника квартиры существуют моменты, на которые следует обратить особое внимание:

1. Процедура передачи денег должна произойти до подписания договора. В противном случае у собственника квартиры возникают риски не получить денег за нее – договор подписан, а потому покупатель не имеет оснований спешить с окончательным расчетом. Если собственник столкнулся с мошенниками, то последний может оперативно продать недвижимость и пропасть, увеличив свой доход вдвое – не передав деньги вам и получив средства от нового покупателя.
2. Не следует передавать оригиналов документов до окончания сделки ни покупателю, ни риелтору, если продажа квартиры осуществляется через агентство. В противном случае, квартира может быть продана без ведома ее законного владельца.
3. Оформляя доверенность на проведение сделки третьим лицам, следует грамотно ограничить их полномочия, что также защитит продавца от возможной продажи недвижимости без его ведома.

Безопасность сделки по продаже квартиры зависит от многих факторов

Заключение

В этом материале мы рассказали о том, как без рисков продать недвижимое имущество. Вы можете обратиться за услугой посредников или продавать квартиру самостоятельно. Главное, правильно презентовать продаваемую квартиру, а на этапах залога, расчета и подписания договора проявлять бдительность! Так вы защитите себя от незаконных действий и сможете с максимальной выгодой продать недвижимость.