Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Сделки с недвижимостью, особенно если в ходе их планирования выстраивается длинная цепочка из продавцов и покупателей, могут разладиться в любой момент. Кто-то из участников не успевает оформить в срок документы, кому-то не предоставили кредит в нужном объеме, а кто-то просто нашел более приемлемый для себя вариант покупки – причин масса. Чтобы застраховать всех участников цепочки от такого риска и защитить их от изменения условий сделки, обычно заключается предварительный договор купли-продажи квартиры. Поговорим подробнее об особенностях этого документа.

Зачем нужен предварительный договор купли-продажи

Что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости? Этот документ можно отнести к категории соглашений о намерениях. В нем прописывается, что в будущем, в оговоренные сроки, стороны, подписавшие документ, намерены заключить основной договор купли-продажи. Условия предстоящей сделки также прописываются в теле соглашения.

Обычно составление данного документа производится, когда заключить основной договор прямо сейчас возможности нет, но стороны хотят иметь гарантию того, что их визави не откажется от своего намерения спустя некоторое время.

При покупке недвижимости стороны могут заключить предварительное соглашение

На практике преддоговор купли-продажи квартиры составляется в следующих случаях:

• квартира приобретается у застройщика до сдачи дома;
• недвижимость покупается в ипотеку и банку нужны гарантии того, что сделка осуществится, для выдачи кредита;
• по каким-то причинам сделку нельзя совершить в ближайшее время, поэтому за квартиру передается задаток.

Рассмотрим каждую из этих ситуаций более подробно.

Задаток

Решение закрепить будущую сделку задатком обычно принимается в таких случаях, как:

• у кого-то из сторон еще не полностью оформлены документы для сделки;
• у продавца нет варианта жилья для дальнейшей покупки;
• если у покупателя пока нет средств (должны появиться после продажи своей квартиры или оформления кредита).

В данном случае для закрепления намерений покупатель передает продавцу некую сумму в виде задатка. Этот процесс оформляется распиской, а также заключением договора. Для данной ситуации форма предварительного договора будет практически повторять форму соглашения о задатке/авансе. Помимо деталей будущей сделки, в ней будут указаны штрафные санкции для стороны, нарушившей соглашение.

Как правило, если от сделки отказывается продавец, он возвращает покупателю задаток в двойном размере. Если же покупатель решает отказаться от своих намерений, внесенный им аванс остается у продавца. Эти нормы установлены ст. 381 ГК РФ.

Договор от застройщика

При покупке недвижимости на этапе строительства гражданину может быть предложено заключение предварительного договора с застройщиком. Обычно это происходит на этапе внесения первого платежа. Но для покупателя данная схема оформления отношений со строительной компанией несет немало рисков:

1. Поскольку регистрация предварительного договора нигде не проводится, застройщику никто не мешает заключить его с несколькими гражданами на одну и ту же квартиру. Позже будет довольно сложно разобраться, кто же имеет право на покупку.
2. Рассматриваемый документ не дает покупателю права требования на квартиру. В случае, если строительство дома будет заморожено, он сможет вернуть себе только обеспечительный платеж, но не получит никаких компенсаций или гарантий получения недвижимости.
3. По закону действие предварительного соглашения прекращается, если какая-либо из сторон сделки не выполнила своих намерений. То есть, данный документ не обязывает застройщика продать квартиру именно тому гражданину, с которым он заключен.

Для обеспечения безопасности своих вложений, покупателю следует настаивать на договоре долевого участия в строительстве. Никакой иной документ при данном формате сделки не подойдет.

При оформлении ипотеки

Ипотечные кредиты являются целевыми. Для их получения покупателю необходимо подтвердить банку свою цель – приобретение конкретной квартиры. От характеристик приобретаемой недвижимости и итогов ее оценки в конченом счете будет зависеть размер займа.

Для подтверждения намерений банки просят покупателя и продавца предоставить им предварительный договор купли-продажи. Как правило, у каждого банка имеется собственная форма этого документа и образец заполнения. Впрочем, современные банки считают это больше формальностью для внутренней отчетности и проводят подписание такого договора одновременно с кредитным.

Предварительный договор от агентства недвижимости

Если сделка проводится на вторичном рынке, многие агентства недвижимости предлагают клиентам заключить между собой предварительный договор. Но этот документ составляется, скорее, для того, чтобы зафиксировать все условия сделки и соглашения, достигнутые в ходе обсуждения.

Обычно подписание такого договора сопровождается передачей аванса от покупателя к продавцу или по всей цепочке сразу. Поэтому форма документа мало чем отличается от задаткового соглашения.

Основные положения договора

Основные условия заключения предварительного договора купли-продажи и его содержание регламентирует статья 429 ГК РФ. Согласно ее положениям, в документе должны содержаться:

• дата и место составления;
• реквизиты сторон;
• стоимость недвижимости;
• сроки заключения сделки;
• особые условия – например, данные о задатке или о предметах мебели. Которые передаются в собственность покупателю вместе с квартирой;
• штрафные санкции

Как правило, образец предварительного договора купли-продажи недвижимости составляется один раз. В дальнейшем он может незначительно корректироваться под условия конкретной сделки.

Скачать образец предварительного ДКП

Скачать бланк договора

Стороны самостоятельно устанавливают сроки договора

Срок действия

При составлении договора стороны сами определяют срок, в которой должна быть зарегистрирована купля-продажа. Если в установленный период сделка не будет заключена по вине какой-либо из сторон, рассматриваемый документ признается ничтожным – теряет силу.

Штрафы, прописанные в документе, могут взыскиваться пострадавшей стороной в судебном порядке.

Какие могут возникнуть ошибки при заключении преддоговора

Скачать бланк рассматриваемого документа можно на сайтах правовых систем Гарант или Консультант плюс. Но во избежание проблем с заключением основного договора, предварительный стоит дополнить такими пунктами, как:

• данные о дееспособности сторон;
• отсутствие прав на предмет сделки у третьих лиц;
• паспортные данные сторон;
• полная стоимость недвижимости;
• информация о наличии/отсутствии обременений.

Также стоит указать возможность продления соглашения, причины и сроки этой процедуры.

Заключение

Предварительный договор купли-продажи, заключаемый при сделках с недвижимостью, это одна из разновидностей соглашения о намерениях. В данном документе стороны фиксируют свои планы на совершение окончательной сделки в определенные сроки и на оговоренных условиях. Если сделка в итоге не состоится, договор будет признан недействительным. Но пострадавшая сторона сможет взыскать по нему штрафы, если они прописывались в теле документа.