Покупка дома под материнский капитал

На протяжении нескольких последних лет государством оказывается материальная поддержка женщинам, которые родили второго ребенка. Дотация от Государства выделяется в виде материнского капитала. Это сертификат на установленную законом сумму, которая подлежит ежегодной индексации. То, как женщина вправе распорядиться материальной господдержкой тоже определено законодательством.

Маткапитал может быть направлен на образование ребенка, обеспечение пенсии матери, улучшение жилищных условий и другие установленные законом цели. В частности, обладательница такого сертификата имеет право купить дом за материнский капитал. Но у данной сделки имеется множество нюансов и ограничений, которые мы постараемся пояснить в данном материале, рассказав, как использовать материнский капитал на покупку дома.

Условия сделки

В статье 7 (пункт 6) ФЗ № 256 от 29 января 06 г. говорится, что использовать средства маткапитала владелец сертификата сможет только при достижении ребенком трех лет.

Однако существуют исключения, позволяющие привлечь сертификат раньше установленного срока. Это:

• внесение первого взноса по договору ипотечного кредитования;
• внесение средств по кредитному договору, который был выдан на приобретение жилой недвижимости.

Когда пройдет три года с момента рождения малыша, обладательница сертификата сможет использовать его на решение такой задачи, как покупка дома под материнский капитал, не привлекая ипотеку, в любое время. В подобных обстоятельствах сделка по купле-продаже пройдет в достаточно простом формате, причем для соблюдения всех формальностей потребуется минимум документов:

• общегражданский паспорт матери;
• оригинал или копия государственного сертификат;
• страховая пенсионная карточка СНИЛС;
• документы о рождении детей;
• выписка из Росреестра, подтверждающая регистрацию прав собственности на недвижимость;
• ксерокопия договора на покупку недвижимости.

Обратите внимание! Если обладательница сертификата планирует воспользоваться им до наступления трехлетнего возраста ребенка, то нужно быть готовым к тому, что условия покупки и оформления сделки усложнятся. В таких обстоятельствах требуется оформление ипотеки, которая будет получена непосредственно на приобретение жилого объекта.

Требования к объектам недвижимости

Назвав основные условия использования сертификата для покупки дома, нужно уточнить то, а какой дом подходит под требования для использования средств маткапитала.

Сразу надо сказать, что не любой дом держатель сертификата сможет купить по данной госпрограмме. Требования к жилым объектам установлены на законодательном уровне. Выглядят они следующим образом:

• объект должен находиться на территории нашей страны;
• износ строения должен быть не более 50 %;
• строение должно относиться к категории «жилой объект» с обязательным наличием отопления;
• когда к дому прилагается земля, то ее покупка также необходима.

Обратите внимание! Сертификатом нельзя воспользоваться для покупки дома, который признан аварийным. На маткапитал также весьма проблематично приобрести дачные строения и невозможно купить строения, которые признаны непригодными для проживания.

Если обладатели сертификата планируют купить недорогой дом с использованием сертификата, то им следует обратить внимание на недвижимость, находящуюся за чертой города. Но здесь нужно учесть, что в доме, который вы планируете приобрести должны иметься необходимые коммуникации. Только в этом случае возможна покупка недвижимого имущества на средства маткапитала будет одобрена уполномоченными инстанциями.

Покупка дачи

Мы уже сказали выше, что дачное строение с привлечением средств маткапитала купить практически невозможно. В соответствии с законодательно-нормативными актами подобное действие недопустимо. Хотя у некоторых обладателей государственного сертификата получается добиться разрешения от ПФ РФ на оформление подобной сделки.

Подобная сделка будет правомочной, при переводе дачной постройки в статус полноправного жилого объекта. Такой объект имеет нижеперечисленные характеристики:

• в доме можно непрерывно проживать в течение всего года;
• за объектом закреплен статус «жилая недвижимость»;
• у строения имеются индивидуальные адресные координаты;
• жильцы дома могут в нем зарегистрироваться (получить прописку по соответствующему адресу).

Кроме того, объект не может иметь ветхое и аварийное состояние. В нем должны присутствовать коммуникации (отопление, газ, водоснабжение), необходимые удобства и иные условия для полноценного проживания.

Дом в деревне

Дом в деревне, материнский капитал на покупку которого планируют привлечь обладатели сертификата, является более подходящим вариантом для решения данного вопроса. Тем более, что покупка жилого дома не ограничивается в плане географии. Это означает, что недвижимость можно выбрать в любом районе конкретного субъекта и в любом регионе РФ. Ключевым требование является соответствие установленных законом нормативов, которые касаются технического состояния объекта и коммуникаций.

Но здесь может возникнуть другой нюанс. Как правило, в сельской местности индивидуальные жилые строения расположены на земельном участке, который является его неотъемлемой частью. В данной ситуации покупателям недвижимости (в нашем случае владельцы маткапитала) должны будут оформить и приобретение данного участка, хотя допускается оформление его долгосрочной аренды.

Обратите внимание! Привлекать средства маткапитала на приобретение участка не допускается законодательством.

Пошаговая инструкция

Выяснив требования к недвижимости, который можно приобрести с использованием государственного сертификата, необходимо подробно описать порядок действий. Далее будет приведена пошаговая инструкция, которая поможет читателю грамотно выполнить все требуемые действия данной процедуры.

Найти дом

Большая часть сделок, связанных с приобретением дома под маткапитал, оформляется с предыдущими владельцами недвижимого имущества. Это объясняется тем, что новое жилье строится, как правило, под заказ будущих собственников. Семьи, предполагающие купить совершенно новый дом либо получить под него ипотечный кредит, едва ли смогут найти подходящий вариант.

Кредитно-финансовые организации предпочитают давать займы на покупку квартир. Впрочем, некоторыми кредитными организациями предлагаются эксклюзивные варианты в виде оформления кредита на коттедж. Подобные предложения являются результатом сотрудничества банка со строительной компанией, работающей в сфере пригородного строительства.

Сегодня это современные строения из различных материалов. Дома в таких поселках возводятся с нуля до этапа внутренних работ. Причем кредитное учреждение выдает кредит под такую сделку с выгодными комиссионными. Единственным недостатком можно назвать то, что конечная стоимость дома будет несколько выше рыночной стоимости, при этом семья получит в пожизненную собственность добротную и долговечную жилую недвижимость.

Не исключено, что владельцы сертификата смогут подобрать подобный вариант, но обычно семьям приходится подыскивать дома на рынке вторичного жилья. А выбор предложений, подходящих под установленные законом требования, достаточно обширен, тем более, если речь идет о крупных населенных пунктах.

Но если владельцу сертификата приглянулся объект, расположенный на территории садоводческого хозяйства, то нужно сразу уточнять, получится ли там прописаться. Сегодня такая возможность встречается достаточно часто.

Обратите внимание! Дом, приобретаемый за счет средств маткапитала, должен иметь всю разрешительную документацию (не самострой – законная постройка) и удовлетворять требованиям, описанным ранее.

Оформление участка в собственность

Выше было подчеркнуто, что купить дом с привлечением сертификата на маткапитал не получится без оформления во владение участка, на котором располагается строение. Многие семьи, не располагая достаточным количеством средств на покупку участка, оформляют его в долгосрочную аренду (до 49 лет и больше). В подобной ситуации участок будет признан практически собственностью семьи. Помимо этого, участок может быть унаследован от родителей и других родственников.

Это крайне важный этап процедуры и игнорировать его нужно. Покупка участка на средства маткапитала не предусмотрена, а значит данная статья расходов полностью возлагается на его обладателя.

Подготовить документы

Чтобы продажа домов под материнский капитал состоялась, необходимо внимательно отнестись к подготовке всех необходимых бумаг.

Вот список документов, которые потребуется предоставить в ПФ для получения разрешения на покупку выбранного дома:

1. Обладатель сертификата должен написать заявление в установленной форме (образец предоставляется сотрудниками ПФ).
2. Пенсионная страховая карточка (СНИЛС).
3. Сертификат, подтверждающий получение маткапитала.
4. Ксерокопии общегражданского паспорта и свидетельств о рождении детей.
5. Обязательство по оформлению недвижимости в собственность на каждого члена семьи.
6. Справка о сумме временно незакрытого долга перед продавцом недвижимого имущества (в случае необходимости).
7. Свидетельство, подтверждающее заключение брака (либо его расторжение, если это актуально).
8. Банковские реквизиты расчетного счета, куда будут переведены денежные средства.

Комплект документов может быть изменен, в зависимости от особенностей определенного процесса по покупке недвижимости.

Получить разрешение от ПФ

Решение о переводе денежных средств продавцу дома принимается сотрудниками ПФ. Именно туда надо обращаться, если семья предполагает использовать господдержку на улучшение жилищных условий.

При положительном ответе Пенсионного фонда полностью или частично покрываются затраты на покупку дома и денежные средства, которые обеспечены сертификатом, переводятся продавцу.

Следует учесть, что решение о перечислении денег (либо отказе в данной процедуре) принимается не так быстро, как хотелось бы держателю сертификата и продавцу недвижимости. Ожидание ответа может продлиться до 2-х месяцев. Если предоставлен полный комплект документов и с ними все нормально, а выбранный дом удовлетворяет требованиям, установленным в законе, то стороны договора купли-продажи получают положительный ответ. Далее следует приступать к следующему этапу.

Оформить сделку

Оформление сделки и документов по купле-продаже происходит в соответствии с общими правилам. Но существует одно важное обстоятельство – собственниками дома будут выступать все члены семьи, не исключая детей (собственность оформляется в одинаковых долях). Это является защитой детей при наступлении различных жизненных ситуаций, например, развод родителей, ограничение их в родительских правах (либо лишение) и т.д.

Обратите внимание! Оформление дома в совместную собственность следует осуществить не позже, чем через полгода после полного перечисления денежных средств продавцу недвижимости.

Вступить во владение

После выполнения всех описанных действий семья вступает во владение имуществом. В случае, когда недвижимость приобретена по договору ипотечного кредитования, нужно добросовестно исполнять кредитные обязательства, своевременно внося ежемесячные платежи. В противном случае начисляются штрафные санкции. Если сертификат полностью покрыл расходы по покупке дома, то каких-либо еще действий предпринимать не потребуется.

Для наглядности приведем таблицу, в которой разъясняется порядок необходимых действий:

Варианты оформления сделки

Купить дом за мат капитал, а точнее оформить сделку (договор купли-продажи) можно различными способами.

Через банк

Когда покупка недвижимого имущества осуществляется через банк, необходимо:

• Прийти в отделение банка и взять бланк договора купли-продажи имущества под средства маткапитала.
• Оформить договор нотариально.

Договор обязательно должен содержать следующие пункты:

• основные условия продажи жилого объекта;
• идентификационные сведения о продавце и покупателе;
• стоимость сделки;
• на какие именно цели будет направлен маткапитал;
• реквизиты банковского счета продавца;
• в каком виде приобретается объект (полностью или его часть);
• число составления и подписания договора;
• собственноручные подписи участников сделки;
• печать нотариуса.

Через ПФР

Когда сделка будет проходить через ПФ, договор должен быть составлен именно нотариусом. В нем должны содержатся такие же пункты, что были перечислены выше.

Обратите внимание! Независимо от места оформления договора купли-продажи (ПФ или банк) в его заголовке обязательно должен быть упомянут маткапитал. В противном случае привлечь эти средства к сделке не получится.

Пакет документов

О том, какие документы должен предоставить покупатель дома (держатель сертификата) в ПФ для подтверждения сделки мы рассказали в одном из предыдущих разделов. Продавцу же недвижимого имущества тоже потребуется подготовить некоторые бумаги. Это:

• выписка из банка с реквизитами счета для перечисления денег;
• документ о размере оставшегося долга (можно сделать через нотариуса);
• общегражданский паспорт.

В случае, когда бумаги предоставляются в кредитно-финансовое учреждение, существуют некоторые особенности. Здесь список документов для обоих участников сделки аналогичен пакету, предоставляемому в ПФ, но имеется несколько дополнений.

Покупатель, дополнительно должен представить:

• справку из паспортного стола о составе семьи;
• документы на залог;
• справку 2-НДФЛ;
• заверенную копию трудовой книжки с записью о трудоустройстве.

Банк может затребовать более расширенный пакет документов. Это может зависеть от занимаемой должности покупателя, его дополнительных доходов, родственных отношений с продавцом и т.д.

Передача денег продавцу

Стороны договора купли-продажи обладают правом самостоятельно определить порядок осуществления расчета. Однако некоторые нюансы все-таки имеются. К ним можно отнести вот что:

• когда приобретение недвижимого имущество осуществляется через Пенсионный фонд, маткапитал будет привлечен для оплаты оставшегося долга;
• когда недвижимость приобретается через банковскую организацию, тоже вносится первый взнос продавцу, а затем остаток перечисляется ипотечным займом, оформляемый покупателем.

Из этого видно, что оплата может быть осуществлена различными способами, но тут все будет зависеть от договоренностей между сторонами договора. Сегодняшняя практика показывает, что чаще подобные договоры оформляются через кредитно-финансовые организации, потому что в этой ситуации продавец сможет быстро получить средства.

Нюансы покупки дома у родственников

Покупка недвижимого имущества у родственников является такой же сделкой, которая регистрируется в Госреестре, однако такая сделка не всегда одобряется ПФ. Установлено ограничение в плане родственных связей продавца и покупателя.

В качестве продавца в сделке купли продажи дома с привлечением средств маткапитала не могут выступать близкие родственники – родители, дети, родные сестра и братья, внуки, а также бабушки и дедушки. Однако, если разговор идет о тетях (дядях), двоюродных родственниках и остальной второстепенной родне, то сделка допустима.

Такой договор не смогут заключить супруги – это может расцениваться, как обналичивание денег. А по закону подобное распоряжение сертификатом не допустимо! И даже если средства изначально были переведены, то при выявлении ошибки уполномоченная инстанция может обратиться в соответствующие органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье мошенничество.

Преимущества и недостатки покупки дома под материнский капитал

В случае привлечения материнского капитала для полной или частичной оплаты покупки дома покупатель получает два серьезных преимущества:

1. Возможность прилично сэкономить.
2. Защититься от мошеннических схем, поскольку сотрудникам ПФ проводится серьезная проверка всех документов.

Однако существует и несколько моментов, которые можно отнести к недостаткам оформления данной сделки:

• период рассмотрения заявления и перевода денег может затянуться;
• не все собственники недвижимого имущества готовы к заключению сделки с привлечением сертификата на маткапитал из-за длительного ожидания денег;
• вероятность получить отказ в переводе денег продавцу по причине несоответствия объекта действующим требованиям;
• чаще всего использовать сертификат можно только при достижении ребенком трехлетнего возраста.

Риски для продавца

Из всего сказанного можно понять, что продающая сторона в сделках с привлечением маткапитала сталкивается с минимальными рисками. Главным из них можно назвать недостаточную ответственность в плане подготовки документов и соблюдении иных формальностей покупателем. Хотя надо понимать, что это только отсрочит получение денежных средств, но не сделает продажу имущества невозможной.

Помимо этого, есть риск лукавства покупателя в плане предоставления недостоверных сведений о доступной сумме средств. Хотя такие ситуации на сегодняшний день встречаются крайне редко.

Вероятные риски весьма незначительны и могут быть легко нейтрализованы. Для их максимального снижения нужно следовать простым советам:

1. Перед оформлением договора целесообразно затребовать от покупателя выписку о состоянии счета, где хранится маткапитал. Она выдается Пенсионным Фондом в течение 5 дней с даты обращения. Из выписки можно понять размер средств, которые можно использовать для покупки недвижимости.
2. В договоре следует максимально подробно расписать особенности расчета. Обязательно, чтобы в нем имелась следующая информация:
   • номер счета продавца;
   • сумма средств, привлекаемых для приобретения дома;
   • обязанность покупающей стороны посещения ПФ для подачи заявления на перевод средств;
   • если маткапитала не достаточно для покупки, следует описать дополнительные способы оплаты и регламент получения денег.
3. Оформлять и подписывать договор желательно в присутствии нотариуса. Оформление купли-продажи в электронном формате крайне нежелательно, поскольку из-за этого могут появиться затруднения при регистрации сделки в уполномоченной инстанции, а это добавляет проблем продавцу.

Случаи мошенничества

Маткапитал в этом году – приличные средства, которые привлекают мошенников. Дабы защититься от обмана при обращении с сертификатом и средствами по нему, рекомендуется сделки по приобретению недвижимости с привлечением этих средств проводить с участием юриста.

Разумеется, услуги специалиста нужно оплачивать, но это будет лучшим вариантом, чем остаться без этих средств, став участником мошеннической операции. А способов, из-за которых держатель сертификата может остаться без денег существует немало.

В качестве примера можно привести участие всевозможных МФО и сомнительных организаций в сделках с материнским капиталом. У некоторых таких компаний получалось обналичивать средства, что категорически запрещено законодательством. В результате таких афер была обналичена ни одна сотня миллионов денег, принадлежащих государству. Именно поэтому с 2015 года операции с маткапиталом могут проводиться только через банк – МФО от этого отстранены.

Хотя некоторые такие компании поменяли статус и продолжают преступную деятельность. Самый простой из вариантов обмана обладателя сертификата – получение предоплаты за «помощь» в сделках с маткапиталом. Также вероятна продажа объекта, который не соответствует требованиям к сделкам с госсредствами.

Нередко сами обладатели сертификата инициируют преступные сделки в целях обогащения. Предположим, оформляют фиктивный договор для получения безналичных денег и последующее их получение в наличной форме.

Мошеннические схемы присутствуют и при покупке строящегося объекта. Сертификат можно привлечь для участия в долевом строительстве, а потом переуступить право участия. Выделение долей членам семьи происходит после регистрации собственности, поэтому подобная схема нередко применяется недобросовестными обладателями сертификата в целях обналичивания денег.

Заключение

Приобретение дома на средства маткапитала вполне решаемая задача. При соблюдении всех условий допускается покупка дом в селе, в городе, в садоводческом хозяйстве. Главное условие – строение должно быть добротным и иметь статус «жилая недвижимость».