Пошаговая инструкция как купить квартиру

Собственное жилье – мечта многих людей. Но для приобретения его недостаточно иметь необходимую сумму денег. Важно знать о том, как купить квартиру, особенностях ее покупки у разной категории продавцов, изучить рынок жилья, определиться с требуемыми его характеристиками, владеть информацией о правилах ведения переговоров и заключения сделки купли-продажи.

Какими знаниями вооружиться перед покупкой квартиры

Перед покупкой квартиры важно изучить:

1. Рынок недвижимости. Существуют такие термины, как вторичное и новое жилье. Вторичной считается собственность, ранее уже использующаяся по прямому назначению (для проживания). Новой считается собственность, ранее не принадлежавшая физическому лицу, реализуемая от имени компании-застройщика.
2. Историю понравившейся квартиры. Необходимо убедиться в том, что жилье не находится под залогом, на него не наложен арест.
3. Правоустанавливающие документы. Продавец понравившегося жилья обязан представить покупателю документ, свидетельствующий о принадлежности ему конкретной собственности и способе ее получения им самим.

К таким документам относят:

1. Договоры купли-продажи, мены, ренты.
2. Решение суда, подтверждающее право наследования.
3. Дарственную.

Лучше, если подлинность представленных бумаг проверит нотариус.

Покупатель должен знать, как правильно купить жилье. На квартиру могут претендовать третьи лица, она может не подлежать продаже, все это нужно учитывать. Не все продавцы так честны, как хотят казаться. Нужно подготовиться к тому, что придется изучать массу бумаг, запрашивать справки из различных государственных служб и даже общаться с соседями. Последние могут рассказать о прежних владельцах собственности и причинах, по которым она продается. Так, немаловажным будет знание о том, что квартира не оснащена качественной проводкой или ее часто затапливают соседи сверху.

Жилье можно выбирать самостоятельно, ища подходящие предложения по печатным изданиям или пользуясь услугами риелтора. В последнем случае придется прибавить стоимость его услуг к основной цене недвижимости.

Как формируется стоимость недвижимости

На стоимость недвижимости влияют следующие факторы:

1. Местоположение. Квартиры, расположенные ближе к деловому центру города, считаются более престижными и потому оцениваются дороже тех, что находятся на окраине. При оценке учитывают близость транспортной развязки, школы, больницы, садика, больших магазинов, а также благоустроенность территории (наличие парковой зоны, детской площадки). Существуют элитные спальные районы. Даже при условии его отдаленности от центра, стоимость элитного жилья на порядок выше.
2. Характеристика здания, частью которого является квартира. Жилье в новострое оценивается дороже. При оценке дома обращают внимание на материал, из которого он возведен. Это могут быть кирпич, монолит, бетон и т.п. материалы. Внешний вид здания и количество этажей также влияют на общую стоимость. Повышенным спросом пользуются жилые площади в районе 2-3-х этажей. Дешевле всего оцениваются квартиры на 1-м и последнем этаже. В первом случае, есть риск появления в квартире запаха из подвала, а во втором — отсутствия рабочего лифта.
3. Характеристика самой квартиры. Цена зависит от площади, количества комнат, наличия балкона, лоджии, устройства санузла (совмещенный или раздельный), типа отделки и года проведения ремонта. Квартиры со свежим ремонтом, автономным отоплением и утепленными балконами собственники продают дороже.

Выгоднее всего приобрести квартиру в хрущевке, но существует риск того, что дом будет признан аварийным. В еще не построенных домах можно купить недвижимость с 15-20% скидкой, но всегда сохраняется шанс, что строение не будет сдано вовремя, а значит, заселение в квартиру придется отложить.

Юридическая чистота сделки

Юридическая чистота сделки – это наиболее правильная схема заключения любого договора, в частности, договора купли-продажи, мена квартиры. Этим термином пользуются, когда возникает необходимость проверки всех документов на имущество с целью дальнейшей передачи его новому владельцу. Если произведенная сделка признается юридически чистой, то она не может быть расторгнута или аннулирована по желанию одной из сторон.

Пример: Гражданин Иванченко Ю.В., являясь единственным собственником квартиры, передал права на нее по договору купли-продажи гражданину Юкину Б. Р. Сделка признана юридически чистой. Спустя 2 месяца продавец передумал и потребовал расторгнуть договор, но покупатель не согласился. Обратившись в суд с соответствующим иском, гражданин Иванченко Ю.Б. получил отрицательный ответ. Договор купли-продажи был признан законно осуществленной сделкой, не подлежащей в этом случае расторжению.

Сделка признается юридически чистой, если:

• продавец имеет право на продажу недвижимости;
• в квартире к моменту продажи никто не прописан или существует соглашение, по которому прописанные граждане выписываются из жилья до передачи продавцу денежных средств;
• все владельцы квартиры (если их несколько) и супруг продавца согласны с продажей;
• квартира не обременена, нет ограничений к продаже

Если продавец отвечает на вопросы о собственности неохотно, рекомендуется обратиться на сайт Росреестра или Госуслуг и заказать выписку из ЕГРП. Услуга платная.

Пошаговая инструкция для покупателя

Помочь с покупкой квартиры может пошаговая инструкция. Как купить квартиру без посредников, знают немногие, но следуя нижеприведенным рекомендациям это можно сделать легко и без лишних затрат. Итак, покупателю необходимо:

• определиться с собственными предпочтениями и финансовыми возможностями;
• понять, будет ли к сделке привлечен риелтор или планируется договариваться исключительно с самим продавцом;
• выбрать жилье из списка объявлений, если покупка осуществляется без участия риелтора (объявления соответствующего характера печатаются в СМИ, их можно найти в сети интернет);
• связаться с продавцом и договориться о личной встрече с целью осмотра жилья;
• осмотреть квартиру;
• начать переговоры с продавцом;
• отдать задаток;
• изучить документы на квартиру (проверку подлинности представленных продавцом бумаг лучше доверить надежному юристу);
• передать оставшуюся сумму и подписать договор купли-продажи;
• оформить налоговый вычет (в ФНС нужно предоставить копии документов о собственности).

Последним пунктом представленной инструкции является вселение в новое жилье. Освободить более не принадлежащую ему собственность, продавец может заблаговременно или же в отведенные ему на переезд законом 2 недели.

Определить параметры квартиры и максимальную сумму сделки

Чтобы самостоятельно купить квартиру, необходимо понять, сколько комнат нужно покупателю, каковы его финансовые возможности, где он хочет жить – в центре или на окраине, важен ли ремонт или покупатель планирует перестроить жилье под собственные нужды.

Параметры квартиры определяются исходя из необходимого размера жилой и нежилой собственности. Так, если в квартире поселится молодая семья, то логично предположить, что одним из необходимых параметров станет возможность превращения одной из комнат в детскую. А значит, покупка однокомнатной квартиры с минимальной жилой площадью, не является вариантом. Но и тут есть свои нюансы. На рынке первичного жилья, реализуемого от застройщика, масса однокомнатных квартир, чья жилая площадь больше, чем у стандартной двухкомнатной квартиры в хрущевке.

Максимальная сумма сделки рассчитывается на основании средней стоимости жилья в выбранном районе. Чтобы определиться с ценой, нужно позвонить по нескольким близлежащим к интересующему объекту адресам, где тоже продаются квартиры. Возможно, что цена, которую запрашивает продавец, несоразмерно завышена.

Как выбрать способ покупки

Перед тем как покупать квартиру, важно понять, что жилье можно:

• приобрести за наличные;
• оформить в кредит или рассрочку;
• оформить в ипотеку;
• приобрести в счет материнского капитала.

Последние три способа покупки подходят людям, не располагающим всей необходимой для ее осуществления суммой. При этом у каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Оплата наличными

Проще всего расплатиться с продавцом квартиры наличными средствами. Но в том случае, когда сумма покупки измеряется сотнями тысяч и даже миллионов рублей, это более чем неудобно. Чаще всего запрашиваемую продавцом сумму переводят на его счет в банке. При этом комиссию за осуществление перевода разделяют между получателем или отправителем, если иное не обговорено заранее.

Оформление ипотеки

Приобрести квартиру можно и в ипотеку. Этот вариант подходит молодым семьям, с постоянным ежемесячным доходом. Как правило, в ипотеку приобретается только что сданное в эксплуатацию жилье, а значит, никаких юридических нюансов и споров по поводу установления права собственности возникнуть не должно. Покупатель вселяется в квартиру, где до него еще никто не жил. Ипотека предоставляется банком на 10 и более лет.

Покупка в рассрочку

Квартиру можно приобрести в рассрочку, договорившись с продавцом о сумме ежемесячного платежа и времени, на которое предоставляется рассрочка. Обычно продавцы соглашаются подождать с получением всей суммы за квартиру не более чем 1-2 года. Покупка в рассрочку чревата многими нюансами, лучше проводить такую сделку через нотариуса.

Использование материнского капитала

Материнский капитал может быть использован и для улучшения жилищных условий семьи. Полученные деньги можно вложить в строящееся жилье, применить для погашения ипотечного кредита или использовать, как первый взнос по нему. Семья может приобрести как новую квартиру, так и недвижимость на рынке вторичного жилья. Но оплата производится исключительно по безналичному расчету. Особые требования предъявляются также и к качеству жилья. Оно должно быть пригодным для проживания. Чтобы воспользоваться материнским капиталом, необходимо:

• подтвердить документально личности родителей и детей;
• иметь на руках семейный сертификат;
• иметь СНИЛС одного из родителей;
• получить копию договора с продавцом (банком);
• предоставить номер счета продавца или справку о долге (при погашении ипотеки);
• определить долю каждого члена семьи (детей) в новом жилье, заверить через нотариуса.

Материнским капиталом можно воспользоваться лишь при условии, что жилье приобретается не у родственников.

Покупка у застройщика

Рискованный способ покупки квартиры. Не каждому застройщику удается соблюдать правила и сроки строительства, из-за чего могут возникнуть трудности с получением права на владение уже оплаченной собственностью. Перед заключением договора необходимо изучить документы, узнать как можно больше информации о застройщике, поговорить с теми из владельцев квартир, которые уже вселились в сданные конкретной компанией квартиры. У застройщика должны быть правильно оформлены документы на строительство и подключение дома к коммуникациям.

Покупка у подрядчика

Подрядчиком считается компания, принимающая участие в строительстве дома или поставке материалов для него. Собственником квартир подрядчик становится в случае, когда у застройщика не оказывается средств для оплаты его услуг. До завершения строительства квартиры находятся в собственности застройщика, но после завершения всех работ переходят к новому владельцу в счет оплаты. Обычно подрядчики реализуют доставшуюся им таким образом квартиру с большими скидками. После завершения сделки собственником жилья сразу же становится покупатель. При этом между покупателем и подрядчиком заключается договор переуступки прав требования недвижимости.

Вторичка от собственника

У вторичного жилья может быть один или несколько собственников (долевая собственность). Некоторые квартиры являются совместно нажитым имуществом, поэтому перед их покупкой нужно убедиться в том, что второй из супругов согласен с условиями сделки.

Чтобы обезопасить себя от сюрпризов, следует снимать копии со всех документов, нанять юриста, разбирающегося в такого рода договорах.

Найти риелтора или покупать самостоятельно

Привлечение риелтора делает сделку более дорогой (0.5-3% комиссия), но и более надежной. К тому же риелтор поможет определиться с предпочтениями и найдет исходя из них наиболее приемлемый вариант недвижимого имущества. Покупателю останется только поехать на осмотр. При этом лично встречаться со всеми продавцами ему не обязательно.

Квартиру можно найти и самостоятельно, но на это уйдет больше времени. Заключать договор с риелторским агентством закон не обязывает, поэтому выбор всегда остается за покупателем.

Как правильно выбрать риелтора

От выбора риелтора зависит качество оказываемых им услуг и надежность сделки. Предпочтение следует отдавать крупным, успевшим зарекомендовать себя конторам. Надежные риелторы соответствуют следующим признакам:

• давно работают на рынке недвижимости;
• имеют собственный, хорошо оснащенный офис;
• готовы гарантировать оказание услуги и подписать с ее заказчиком соответствующий договор;
• состоит в гильдии риелторов;
• является особым партнером ипотечного банка.

Риелтор принимает пожелания от потенциального покупателя жилья исключительно в письменном виде. Ответственность его, как профессионала, застрахована. Клиенту предоставляют не менее 3-х вариантов недвижимого имущества для осмотра. Не зная, как грамотно выбрать риелтора, можно воспользоваться советами знакомых, ранее имевших подобный опыт.

На что обращать внимание при осмотре квартир

Осмотр начинают с подъезда. Это поможет сразу же выявить степень порядочности будущих соседей и качество работы управляющей компании. В самой квартире обращают внимание на:

1. Потолок и плинтуса. Плесень у плинтуса свидетельствует о сырости, она может стать причиной серьезных заболеваний. Потолок и стены изучают на предмет потеков (следы затопления соседями или протека крыши).
2. Новые обои и ковры на полу, замаскированную сантехнику, приятный аромат парфюма. Все это может свидетельствовать о серьезных проблемах с жильем. Возможно, в квартире давно не меняли сантехнику, она ржавая и вот-вот придет в негодность. Владельцы квартир на первом этаже сталкиваются с такой проблемой, как неприятный запах из подвала и канализации.

В осматриваемой квартире следует просмотреть все до миллиметра, заглянуть под ковры и за шкафы, проверить сливной бачок и краны. Если перед продажей был сделан ремонт и владелец не требует дополнительную плату за него, то это должно насторожить. О понравившейся недвижимости следует узнать подробнее из надежных источников.

Переговоры с продавцом

После осмотра жилья продавец и покупатель вступают в переговоры. На этом этапе можно попросить о снижении изначально заявленной стоимости на основании обнаруженных проблем. Обычно продавцы снижают цену на жилье не более, чем на 10-15%. Если сумма скидки больше, следует насторожиться, уделив больше внимания состоянию жилья и проверке документов.

После завершения переговоров и определения цены, покупатель передает продавцу задаток. Делать это нужно в присутствии юриста. Если сделка чистая, покупатель ничем не рискует. В случае отказа продавца от продажи или нарушения им сделки, аванс покупателю возвращают в двойном размере. Покупатель также может отказаться от покупки, но в этом случае задаток ему не вернут (исключения определены законодательно в статьях ЖК РФ).

Оформление сделки

Перед тем как отдать продавцу оставшуюся часть денег и подписать договор купли-продажи, покупателю необходимо еще раз проверить подлинность предоставленных документов. Оформляющему сделку нотариусу потребуются:

• оригиналы паспорта обеих, участвующих в соглашении, сторон;
• документ о праве собственности (договор купли-продажи, мены, дарения);
• выписка из домовой книги (предоставляется продавцом).

После передачи денег от покупателя к продавцу оба участника сделки подписывают договор купли-продажи. С этого момента сделка считается завершенной. Стоимость удостоверения документа нотариусом составляет примерно 0.1-9.5% от цены недвижимости.

Покупка квартиры сопряжена с рядом трудностей, связанных с присутствием недобросовестных продавцов, риелторов и застройщиков на рынке недвижимости. Обезопасить процесс покупки можно, самостоятельно проверяя каждый представленный документ на подлинность или же пользуясь услугами проверенного юриста, риелтора. Надежнее всего покупать квартиру через банк, посредством оформления кредита или ипотеки, но в этом случае придется отказаться от варианта приобретения вторичного жилья. Банки охотнее всего дают кредиты на новые квартиры в только что сданном в эксплуатацию доме. Если средств на покупку недвижимости не хватает, можно договориться с продавцом о рассрочке или приобрести жилье в счет материнского капитала.